Bezpieczne biuro nieruchomości w Poznaniu

Połączenie doświadczenia pośrednika nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowego może być dużą przewagą przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości. Pośrednik odpowiada za przygotowanie i przeprowadzenie transakcji, natomiast rzeczoznawca posiada państwowe uprawnienia do określania wartości nieruchomości. Dzięki temu decyzja dotycząca ceny może opierać się nie tylko na aktywnych ogłoszeniach, ale również na analizie rynku i cech konkretnej nieruchomości.

W BZM Nieruchomości w Poznaniu oba te obszary funkcjonują w jednym zespole: obsługa sprzedaży nieruchomości oraz profesjonalna wycena.

Nie oznacza to, że przy każdej sprzedaży trzeba sporządzać operat szacunkowy. W wielu transakcjach istotne jest jednak prawidłowe określenie poziomu ceny i odróżnienie ceny ofertowej od wartości nieruchomości.

Pośrednik nieruchomości a rzeczoznawca majątkowy – czym się różnią?

To dwa różne obszary działalności, które przy sprzedaży nieruchomości mogą się wzajemnie uzupełniać.

Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości?

Pośrednik prowadzi przede wszystkim proces sprzedaży. W zależności od zakresu zawartej umowy może zajmować się m.in.:

• przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży,
• analizą dokumentów potrzebnych do transakcji,
• przygotowaniem oferty i materiałów marketingowych,
• publikacją ogłoszeń,
• organizacją prezentacji,
• kontaktem i wstępną weryfikacją kupujących,
• negocjacjami,
• koordynacją dokumentów,
• współpracą z notariuszem,
• przygotowaniem transakcji do aktu notarialnego,
• wydaniem nieruchomości kupującemu.

Więcej o procesie sprzedaży opisujemy na stronie Sprzedaż nieruchomości Poznań – BZM.

Czym zajmuje się rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą państwowe uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Jego podstawowym zadaniem jest określanie wartości nieruchomości. Jeżeli dla określonego celu potrzebna jest formalna wycena, rzeczoznawca może sporządzić operat szacunkowy.

Może również przygotowywać inne opracowania i ekspertyzy dotyczące m.in.:

• rynku nieruchomości,
• efektywności inwestowania w nieruchomości,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• wartości nieruchomości dla indywidualnego inwestora,
• skutków finansowych zmian planów miejscowych.

Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” jest prawnie chroniony, a uprawnienia konkretnej osoby można zweryfikować w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.

Szczegóły dotyczące wyceny w BZM: Wycena nieruchomości Poznań.

Co daje biuro nieruchomości z rzeczoznawcą majątkowym?

Największą korzyścią nie jest samo posiadanie rzeczoznawcy w zespole. Znaczenie ma możliwość spojrzenia na tę samą nieruchomość z dwóch różnych perspektyw – transakcyjnej i wartościowej.

1. Łatwiej ustalić realny poziom ceny

Jedną z pierwszych decyzji przy sprzedaży mieszkania jest ustalenie ceny ofertowej.

Właściciele często zaczynają od porównania swojego mieszkania z podobnymi ofertami na portalach internetowych. To przydatne źródło informacji, ale ma istotne ograniczenie:

cena widoczna w ogłoszeniu nie musi być ceną, po której nieruchomość zostanie sprzedana.

Dwa mieszkania o podobnej powierzchni i położone nawet na tym samym osiedlu mogą różnić się wartością ze względu na:

• piętro,
• obecność windy,
• układ pomieszczeń,
• balkon lub taras,
• ekspozycję okien,
• stan techniczny,
• standard wykończenia,
• stan budynku,
• formę własności,
• sytuację prawną,
• miejsce postojowe,
• piwnicę lub komórkę lokatorską.

Dlatego kopiowanie ceny z podobnego ogłoszenia może prowadzić do błędnych wniosków.

2. Można ograniczyć ryzyko zawyżenia ceny

Zbyt wysoka cena początkowa może sprawić, że:

• zainteresowanie ofertą będzie niewielkie,
• sprzedaż znacznie się wydłuży,
• konieczne będą kolejne obniżki,
• ogłoszenie przez wiele miesięcy będzie widoczne na portalach,
• kupujący zaczną zastanawiać się, dlaczego nieruchomość nadal nie została sprzedana.

Szczególnie niebezpieczna jest sytuacja, w której cenę ustala się wyłącznie na podstawie najwyższych ofert znalezionych w internecie.

Pośrednik obserwuje reakcję aktualnego rynku i zachowania kupujących, a rzeczoznawca może spojrzeć na nieruchomość przez pryzmat danych, cech nieruchomości i zasad wyceny.

3. Można ograniczyć ryzyko sprzedaży zbyt tanio

Problemem może być również cena za niska.

Szybkie zainteresowanie ofertą nie zawsze oznacza, że strategia sprzedaży była prawidłowa. Jeżeli nieruchomość została wystawiona wyraźnie poniżej poziomu uzasadnionego jej cechami i sytuacją rynkową, właściciel może ponieść realną stratę finansową.

Dlatego przy ustalaniu ceny ważne jest znalezienie równowagi pomiędzy:

wartością nieruchomości, sytuacją na rynku, strategią sprzedaży i oczekiwaniami właściciela.

Cena ofertowa, cena transakcyjna i wartość rynkowa – to nie jest to samo

Te pojęcia bywają używane zamiennie, ale oznaczają coś innego.

Cena ofertowa

To kwota, za którą właściciel oferuje nieruchomość do sprzedaży.

Może być dobrze ustalona, ale może być także zawyżona lub zaniżona.

Cena transakcyjna

To cena, po której konkretna nieruchomość została rzeczywiście sprzedana.

Wartość rynkowa

Wartość nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami oraz właściwą metodyką wyceny.

Dlatego kilka podobnych ogłoszeń z portalu nie stanowi automatycznie odpowiedzi na pytanie:

„Ile warte jest moje mieszkanie?”

Kiedy wiedza rzeczoznawcy jest szczególnie przydatna?

Przy typowym mieszkaniu na dużym osiedlu ustalenie strategii cenowej może być stosunkowo proste, jeżeli na rynku znajduje się dużo porównywalnych nieruchomości.

Są jednak sytuacje, w których określenie wartości jest znacznie trudniejsze.

Dotyczy to m.in.:

• nietypowych mieszkań,
• domów jednorodzinnych,
• działek,
• nieruchomości komercyjnych,
• udziałów w nieruchomości,
• nieruchomości odziedziczonych,
• nieruchomości będących przedmiotem podziału majątku,
• sytuacji, w których współwłaściciele różnie oceniają wartość,
• nieruchomości wymagających dużych nakładów,
• transakcji, w których występuje duża rozbieżność pomiędzy oczekiwaniami właściciela a reakcją rynku.

W takich przypadkach samo porównanie kilku ogłoszeń może być niewystarczające.

Czy każda sprzedaż mieszkania wymaga operatu szacunkowego?

Nie.

Przy zwykłej sprzedaży mieszkania właściciel nie ma obowiązku wcześniejszego sporządzenia operatu szacunkowego.

Operat jest formalną, pisemną opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości sporządzoną dla określonego celu.

Może być potrzebny m.in. przy:

• kredycie hipotecznym – zależnie od procedury banku,
• podziale majątku,
• dziale spadku,
• postępowaniu sądowym,
• określonych rozliczeniach podatkowych,
• odszkodowaniach,
• wywłaszczeniach,
• innych sprawach wymagających formalnego określenia wartości.

Więcej o wycenie i operacie: Wycena nieruchomości Poznań.

Czy rzeczoznawca sprawdza stan prawny nieruchomości?

Rzeczoznawca podczas wyceny korzysta z informacji i dokumentów mających znaczenie dla określenia wartości nieruchomości.

Nie należy jednak utożsamiać wyceny z pełną analizą bezpieczeństwa planowanej transakcji.

Przy sprzedaży lub zakupie mogą wymagać sprawdzenia m.in.:

• księga wieczysta,
• dokument nabycia nieruchomości,
• hipoteka,
• służebności,
• roszczenia,
• współwłasność,
• spadek,
• dokumenty spółdzielcze,
• pełnomocnictwa,
• dokumenty niezbędne do aktu notarialnego.

Dlatego wiedza rzeczoznawcy nie zastępuje obsługi transakcji przez pośrednika. Są to dwa różne zakresy czynności.

Przeczytaj również: Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?.

Księgę wieczystą można bezpłatnie sprawdzić w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości.

Czy rzeczoznawca może pomóc także kupującemu?

Tak.

Kupujący może chcieć zweryfikować, czy cena oczekiwana przez właściciela znajduje uzasadnienie w cechach nieruchomości i danych rynkowych.

Może mieć to szczególne znaczenie, gdy:

• nieruchomość jest nietypowa,
• cena znacząco odbiega od podobnych ofert,
• zakup dotyczy domu lub działki,
• nieruchomość wymaga dużego remontu,
• kupowany jest udział,
• transakcja ma dużą wartość,
• zakup jest elementem większej inwestycji.

Przy zakupie z rynku wtórnego warto jednak analizować nie tylko cenę, lecz również dokumenty i stan prawny nieruchomości.

Zobacz: Zakup mieszkania z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę?.

Co może się wydarzyć, gdy bank wyceni mieszkanie niżej niż wynosi cena sprzedaży?

Przy zakupie finansowanym kredytem bank określa wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Jeżeli wartość przyjęta przez bank jest niższa od ceny ustalonej pomiędzy sprzedającym i kupującym, może się okazać, że kupujący będzie potrzebował większego udziału środków własnych.

Nie oznacza to automatycznie, że bank odmówi kredytu. Decyzja zależy m.in. od:

• wartości zabezpieczenia,
• ceny zakupu,
• wysokości kredytu,
• wkładu własnego,
• sytuacji finansowej kredytobiorcy,
• procedur konkretnego banku.

Rozbieżność pomiędzy ceną sprzedaży a wyceną przyjętą przez bank może jednak skomplikować transakcję.

Więcej: Kredyt hipoteczny – zakup mieszkania krok po kroku.

Pośrednik i rzeczoznawca w BZM Nieruchomości

W BZM Nieruchomości obsługa transakcji i wycena są dwoma odrębnymi, ale uzupełniającymi się obszarami.

Sprzedażą nieruchomości zajmuje się zespół pośredników, natomiast obszar wyceny prowadzi Marcin Berus – rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy i biegły skarbowy, posiadający wieloletnie doświadczenie na rynku nieruchomości.

Dzięki temu przy sprzedaży można – gdy jest to potrzebne – połączyć:

perspektywę pośrednika, który zna aktualny rynek, zachowania kupujących i proces sprzedaży,

z

perspektywą rzeczoznawcy majątkowego, który posiada zawodowe uprawnienia do określania wartości nieruchomości.

Nie oznacza to, że każda nieruchomość sprzedawana przez BZM wymaga sporządzenia operatu szacunkowego.

Chodzi przede wszystkim o możliwość skorzystania z wiedzy obu specjalistów wtedy, gdy sytuacja tego wymaga.

Przykład: dwa podobne mieszkania nie muszą być warte tyle samo

Załóżmy, że na jednym poznańskim osiedlu sprzedawane są dwa mieszkania o powierzchni około 60 m².

Pierwsze znajduje się na dobrym piętrze, ma funkcjonalny układ, balkon, windę i uregulowany stan prawny.

Drugie ma podobną powierzchnię, ale znajduje się na mniej atrakcyjnej kondygnacji, wymaga remontu i ma mniej funkcjonalny układ.

Porównanie wyłącznie ceny za metr kwadratowy może prowadzić do błędnego wniosku, że oba lokale powinny kosztować podobnie.

W praktyce o wartości nieruchomości decyduje zestaw jej cech, a nie tylko powierzchnia i nazwa osiedla.

To jeden z powodów, dla których przy ustalaniu strategii sprzedaży warto patrzeć szerzej niż tylko na ceny widoczne w ogłoszeniach.

Czy warto wybrać biuro nieruchomości z rzeczoznawcą majątkowym?

Nie każda transakcja wymaga udziału rzeczoznawcy.

Takie zaplecze może być jednak szczególnie przydatne, gdy:

• trudno określić realną wartość nieruchomości,
• nieruchomość jest nietypowa,
• właściciele mają różne oczekiwania dotyczące ceny,
• sprzedaż dotyczy spadku lub podziału majątku,
• przedmiotem sprzedaży jest udział,
• pojawia się znaczna różnica pomiędzy ceną ofertową a reakcją rynku,
• transakcja wymaga formalnej wyceny.

Najważniejsze jest jednak prawidłowe rozdzielenie kompetencji:

pośrednik prowadzi transakcję, a rzeczoznawca określa wartość nieruchomości.

Połączenie obu specjalizacji w jednym zespole pozwala korzystać z odpowiedniej wiedzy na właściwym etapie sprzedaży.

FAQ – biuro nieruchomości z rzeczoznawcą majątkowym

Czy każde biuro nieruchomości ma rzeczoznawcę majątkowego?

Nie. Pośrednictwo i szacowanie nieruchomości to dwa odrębne obszary działalności. Biuro może współpracować z rzeczoznawcą zewnętrznym albo mieć rzeczoznawcę w swoim zespole.

Czy pośrednik i rzeczoznawca majątkowy to ten sam zawód?

Nie. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje regulowany zawód wymagający państwowych uprawnień. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami podlega innym zasadom.

Kto może sporządzić operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może sporządzić rzeczoznawca majątkowy posiadający odpowiednie uprawnienia zawodowe.

Czy przy sprzedaży mieszkania trzeba mieć operat?

Nie. Przy standardowej sprzedaży mieszkania operat szacunkowy nie jest obowiązkowy.

Czy rzeczoznawca ustala cenę sprzedaży?

Rzeczoznawca określa wartość nieruchomości. Cenę ofertową ustala sprzedający, natomiast ostateczna cena sprzedaży jest wynikiem ustaleń stron i sytuacji rynkowej.

Czy cena z ogłoszenia jest wartością rynkową mieszkania?

Nie. Cena ofertowa określa oczekiwanie właściciela. Nie jest automatycznie wartością rynkową ani ceną, po której nieruchomość zostanie sprzedana.

Czy warto zrobić wycenę przed sprzedażą?

Może być szczególnie przydatna przy nietypowej nieruchomości, spadku, podziale majątku, współwłasności, sprzedaży udziału lub dużej rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami właściciela a sytuacją rynkową.

Jak długo można wykorzystywać operat szacunkowy?

Co do zasady operat może być wykorzystywany dla celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wcześniej nastąpią istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub czynników wpływających na wartość.

Gdzie sprawdzić uprawnienia rzeczoznawcy?

W Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.

Czy rzeczoznawca sprawdza księgę wieczystą?

Przy wycenie rzeczoznawca analizuje informacje i dokumenty istotne dla określenia wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak automatycznie przeprowadzenia pełnego audytu prawnego planowanej transakcji.

Czy rzeczoznawca może wycenić udział w mieszkaniu?

Tak. Przedmiotem profesjonalnej wyceny może być również udział w nieruchomości. Nie należy automatycznie zakładać, że udział 1/2 zawsze jest wart dokładnie połowę wartości całej nieruchomości.

Czy rzeczoznawca może wycenić nieruchomość do podziału majątku albo spadku?

Tak. Podział majątku i dział spadku należą do sytuacji, w których profesjonalne określenie wartości nieruchomości może być potrzebne.

Czy bank zawsze zaakceptuje operat dostarczony przez kupującego?

Nie. Banki mają własne procedury dotyczące sposobu określania wartości zabezpieczenia i mogą korzystać z własnych rzeczoznawców lub list osób akceptowanych przez bank. Przed zamówieniem operatu na potrzeby kredytu warto sprawdzić wymagania konkretnej instytucji.

Czy wycena może pomóc podczas negocjacji?

Tak. Dane dotyczące wartości nieruchomości mogą stanowić punkt odniesienia podczas rozmów o cenie zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego.

Jaka jest główna korzyść z biura mającego rzeczoznawcę w zespole?

Możliwość połączenia wiedzy dotyczącej procesu sprzedaży z profesjonalną wiedzą dotyczącą wartości nieruchomości. Jest to szczególnie przydatne wtedy, gdy ustalenie prawidłowego poziomu ceny jest trudniejsze niż w standardowej transakcji.

Oficjalne źródła

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399
• Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych – gov.pl
• Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym – gov.pl
• Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości

BZM Nieruchomości – pośrednik i rzeczoznawca w jednym zespole

Przy sprzedaży nieruchomości odpowiednia cena jest tylko jednym z elementów dobrze przygotowanej transakcji. Znaczenie mają również stan prawny, dokumenty, sposób finansowania zakupu, warunki umowy przedwstępnej oraz przygotowanie do aktu notarialnego.

W BZM Nieruchomości łączymy wieloletnie doświadczenie w pośrednictwie z wiedzą i uprawnieniami rzeczoznawcy majątkowego.

Dzięki temu właściciel może skorzystać z wiedzy obu specjalistów w ramach jednego zespołu – wtedy, gdy wymaga tego konkretna nieruchomość lub sytuacja transakcyjna.

Zobacz również:

Wycena nieruchomości Poznań

Sprzedaż nieruchomości Poznań

Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie w Poznaniu?

Baza Wiedzy BZM

Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
Licencja nr 6013
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
tel. 61-8729-376
biuro@bzm.pl

Artykuł ma charakter informacyjny. Zakres wyceny i dokumentów potrzebnych w konkretnej sprawie zależy od celu wyceny oraz sytuacji prawnej nieruchomości.