Czy warto kupić mieszkanie do remontu w Poznaniu?

Mieszkanie do remontu w Poznaniu może być opłacalnym zakupem, jeżeli jego cena odpowiednio uwzględnia stan techniczny, a łączny koszt zakupu, remontu i pozostałych wydatków pozostaje niższy od wartości porównywalnego mieszkania po remoncie. Sama niska cena w ogłoszeniu nie oznacza jeszcze okazji.

Przed podjęciem decyzji trzeba więc odpowiedzieć na trzy podstawowe pytania:

• ile naprawdę będzie kosztował remont,

• ile wyniesie całkowity koszt zakupu,

• ile podobne mieszkanie może być warte po wykonaniu prac.

Dopiero zestawienie tych wartości pozwala ocenić, czy warto kupić mieszkanie do remontu.

Czy mieszkanie do remontu się opłaca?

Tak, ale przede wszystkim wtedy, gdy cena zakupu pozostawia odpowiednio dużą przestrzeń na remont i nieprzewidziane wydatki.

Najprostszy sposób obliczenia wygląda tak:

cena zakupu + koszty nabycia + koszt remontu + rezerwa = całkowity koszt mieszkania po remoncie

Dopiero otrzymaną kwotę należy porównać z wartością podobnych mieszkań po remoncie w tej samej lub bardzo zbliżonej lokalizacji.

Przykład opłacalności mieszkania do remontu

Jeżeli podobne mieszkanie po remoncie jest warte około 640 000 zł, ekonomiczna przewaga zakupu lokalu wymagającego remontu jest niewielka.

Jeżeli natomiast porównywalne mieszkania w tej samej lokalizacji osiągają wyraźnie wyższe wartości, zakup może być znacznie bardziej interesujący.

Trzeba przy tym pamiętać, że 100 000 zł wydane na remont nie oznacza automatycznie wzrostu wartości mieszkania o 100 000 zł.

Kiedy warto kupić mieszkanie do remontu?

Najbardziej interesująca jest sytuacja, w której główną wadą nieruchomości jest jej niski standard, natomiast dobre pozostają cechy, których remontem zmienić się nie da.

Można wymienić kuchnię, instalacje, podłogi czy łazienkę.

Nie można natomiast łatwo zmienić:

• lokalizacji,

• położenia budynku,

• piętra,

• braku windy,

• niekorzystnego układu,

• hałasu,

• ekspozycji okien,

• otoczenia budynku.

Dlatego zaniedbane mieszkanie w dobrej lokalizacji i z funkcjonalnym układem może być lepszym zakupem niż efektownie wyremontowany lokal w miejscu o mniejszym potencjale.

Co sprawdzić w mieszkaniu do remontu przed zakupem?

Przy mieszkaniu wymagającym remontu kluczowe jest ustalenie, czy prace będą głównie kosmetyczne, czy konieczna będzie ingerencja w kosztowne elementy techniczne.

Największym ryzykiem jest kupno mieszkania z założeniem:

„Wystarczy pomalować ściany i zrobić łazienkę”.

Po rozpoczęciu remontu może się okazać, że trzeba również wymienić instalację elektryczną, poprawić instalację wodną, wyrównać podłogi, wymienić tynki albo usunąć problemy niewidoczne podczas pierwszych oględzin.

Przy planowanym generalnym remoncie warto przed zakupem skonsultować stan techniczny z odpowiednim specjalistą.

Mieszkanie do remontu a stan całego budynku

Kupujący często koncentrują się na wnętrzu mieszkania i pomijają budynek.

To błąd, ponieważ nawet najlepszy remont lokalu nie usunie problemów dotyczących części wspólnych.

Warto zwrócić uwagę m.in. na:

• stan pionów instalacyjnych,

• elewację,

• dach,

• windy,

• klatkę schodową,

• przeprowadzone modernizacje,

• planowane remonty budynku.

Znaczenie mogą mieć również przyszłe wydatki wspólnoty lub spółdzielni.

Jeżeli w najbliższym czasie planowane są duże prace remontowe, mogą one wpłynąć na koszty utrzymania nieruchomości.

Czy remont zawsze zwiększa wartość mieszkania?

Nie. Remont może zwiększyć wartość nieruchomości, ale wzrost wartości nie musi być równy kosztowi wykonanych prac.

Na wartość po remoncie wpływają m.in.:

• lokalizacja,

• funkcjonalność mieszkania,

• jakość prac,

• standard materiałów,

• układ pomieszczeń,

• oczekiwania kupujących w danej części Poznania.

Bardzo drogie materiały lub rozwiązania dopasowane do indywidualnego gustu właściciela nie zawsze zostaną później odpowiednio wycenione przez rynek.

Kupujący ocenia przede wszystkim efekt końcowy oraz to, czy mieszkanie odpowiada jego potrzebom.

Mieszkanie do generalnego remontu czy częściowo odnowione?

Czasami mieszkanie do generalnego remontu może być bardziej interesujące niż lokal częściowo odnowiony.

Kupujący może wtedy od początku zaplanować:

• instalacje,

• łazienkę,

• kuchnię,

• oświetlenie,

• podłogi,

• zabudowy,

• stylistykę wnętrza.

Problem pojawia się przy mieszkaniach „częściowo po remoncie”.

Sprzedający może oczekiwać wyższej ceny ze względu na niedawno wykonaną kuchnię lub łazienkę, podczas gdy kupujący i tak planuje ich wymianę.

W takiej sytuacji płaci za element, który nie przedstawia dla niego rzeczywistej wartości.

Mieszkanie do remontu w Poznaniu – dlaczego lokalizacja jest kluczowa?

W przypadku mieszkania wymagającego dużych nakładów szczególnie ważne są cechy, których nie można zmienić remontem.

W Poznaniu mieszkania o podobnym metrażu i układzie mogą mieć różną wartość w zależności od:

• dzielnicy,

• konkretnego osiedla,

• ulicy,

• komunikacji,

• otoczenia,

• typu i stanu budynku,

• dostępu do usług.

Dlatego błędem byłoby porównywanie mieszkania do remontu na Ratajach z wyremontowanym mieszkaniem o podobnym metrażu w zupełnie innej części Poznania.

Porównanie powinno dotyczyć możliwie podobnych nieruchomości w tej samej mikrolokalizacji.

Jak policzyć opłacalność mieszkania do remontu?

Przed złożeniem oferty warto znać cztery podstawowe wartości.

Najczęstszy błąd polega na bardzo dokładnym negocjowaniu ceny samego mieszkania przy jednoczesnym zbyt optymistycznym oszacowaniu kosztu remontu.

Obniżenie ceny zakupu o 20 000 zł niewiele pomoże, jeżeli remont przekroczy założony budżet o 60 000 zł.

Jak duża powinna być rezerwa na remont?

Nie istnieje jeden właściwy procent dla wszystkich mieszkań.

Ryzyko zależy przede wszystkim od:

• wieku nieruchomości,

• zakresu remontu,

• stanu instalacji,

• wcześniejszych modernizacji,

• zakresu prac ukrytych pod podłogami, płytkami i zabudowami.

Im większa ingerencja w instalacje i konstrukcję istniejącego wykończenia, tym większe prawdopodobieństwo pojawienia się dodatkowych prac.

Część problemów wychodzi na jaw dopiero po skuciu płytek, zdjęciu podłóg czy otwarciu zabudowy.

Dlatego budżet, który kończy się dokładnie na kwocie wynikającej z pierwszego kosztorysu, jest ryzykowny.

Czy mieszkanie do remontu jest dobrą inwestycją?

Może być, ale rentowność musi wynikać z liczb, a nie wyłącznie z niskiej ceny ofertowej.

Inwestor powinien policzyć:

koszt wejścia + remont + wyposażenie + koszty finansowania i utrzymania w czasie prac

i porównać tę wartość z możliwą ceną sprzedaży albo potencjałem najmu po zakończeniu remontu.

Trzeba uwzględnić także czas.

Mieszkanie remontowane przez kilka miesięcy nie generuje w tym okresie przychodu z najmu, a kapitał pozostaje zaangażowany.

Dlatego mieszkanie wyglądające na tanią „okazję” nie zawsze okazuje się dobrą inwestycją po uwzględnieniu wszystkich kosztów.

Czy warto kupić mieszkanie do remontu na kredyt?

Takie mieszkanie może być finansowane kredytem hipotecznym, ale kupujący powinien jeszcze przed złożeniem wiążącej oferty ustalić możliwości finansowania.

Szczególnie ważne jest rozdzielenie dwóch budżetów:

budżetu na zakup mieszkania

oraz

środków potrzebnych na remont.

Jeżeli praktycznie wszystkie oszczędności zostaną wykorzystane jako wkład własny i na koszty zakupu, może zabraknąć pieniędzy na przeprowadzenie prac.

Warunki finansowania zależą od konkretnego banku i produktu kredytowego, dlatego szczegółowe kwestie dotyczące kredytu warto sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Kiedy lepiej nie kupować mieszkania do remontu?

Niska cena nie powinna przesłaniać wad, których remontem nie da się usunąć.

Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, gdy jednocześnie występuje kilka problemów:

• bardzo duży zakres remontu,

• niekorzystny układ,

• słaba lokalizacja,

• problemy prawne,

• wysoki koszt utrzymania,

• zły stan budynku.

Jeżeli po doliczeniu remontu i wszystkich innych wydatków łączny koszt jest zbliżony do ceny mieszkania gotowego do zamieszkania w tej samej lokalizacji, główna finansowa przewaga zakupu lokalu do remontu znika.

Wtedy decyzja sprowadza się przede wszystkim do tego, czy kupujący chce urządzić wnętrze całkowicie według własnego projektu.

Mieszkanie do remontu czy gotowe do zamieszkania?

Nie istnieje jedna odpowiedź odpowiednia dla każdego kupującego.

Mieszkanie do remontu może być dobrym rozwiązaniem dla osoby, która:

• ma rezerwę finansową,

• może poczekać na zakończenie prac,

• chce sama zdecydować o standardzie,

• kupuje lokal w dobrej cenie,

• jest przygotowana na zarządzanie remontem.

Mieszkanie gotowe do zamieszkania będzie często wygodniejsze dla osoby, która:

• potrzebuje szybko się przeprowadzić,

• nie posiada dodatkowego budżetu remontowego,

• nie chce prowadzić prac,

• preferuje przewidywalny koszt całej inwestycji.

Najlepiej porównać całkowity koszt obu wariantów, a nie wyłącznie ceny widoczne w ogłoszeniach.

Czy warto kupić mieszkanie do remontu w Poznaniu? Podsumowanie

Tak, mieszkanie do remontu w Poznaniu może być bardzo dobrym zakupem, ale tylko wtedy, gdy cena odpowiednio rekompensuje zakres koniecznych prac.

Przed zakupem trzeba przede wszystkim policzyć:

cenę zakupu + koszty nabycia + remont + rezerwę

i porównać wynik z wartością podobnego mieszkania po remoncie.

Najbardziej interesujące są nieruchomości, w których niski standard wnętrza obniża cenę, ale pozostają atrakcyjne cechy, których remontem nie da się stworzyć: dobra lokalizacja, funkcjonalny układ, odpowiedni budynek i uporządkowany stan prawny.

BZM Nieruchomości w Poznaniu pomaga kupującym analizować dokumenty, stan prawny oraz lokalny rynek przed zakupem. W zespole BZM działa również rzeczoznawca majątkowy, dlatego w sytuacji wymagającej dokładnego określenia wartości nieruchomości możliwe jest wykonanie profesjonalnej wyceny.

FAQ – 15 pytań o zakup mieszkania do remontu

1. Czy warto kupić mieszkanie do remontu?

Tak, jeżeli niższa cena zakupu odpowiednio rekompensuje koszt prac, a całkowity wydatek pozostaje atrakcyjny w porównaniu z podobnymi mieszkaniami po remoncie.

2. Jak sprawdzić, czy mieszkanie do remontu jest okazją?

Należy zsumować cenę zakupu, koszty nabycia, remont i rezerwę, a następnie porównać wynik z wartością podobnych wyremontowanych mieszkań w tej samej lokalizacji.

3. Czy mieszkanie do remontu jest tańsze?

Zwykle jego cena ofertowa jest niższa od ceny podobnego mieszkania w dobrym standardzie, ale ostateczna korzyść zależy od kosztu remontu.

4. Co jest najdroższe przy remoncie mieszkania?

Duże koszty mogą generować m.in. wymiana instalacji, łazienka, kuchnia, podłogi oraz prace ujawnione dopiero po rozpoczęciu remontu.

5. Czy remont zawsze zwiększa wartość mieszkania?

Nie. Remont może zwiększyć wartość, ale kwota wzrostu nie musi odpowiadać wysokości poniesionych nakładów.

6. Jak obliczyć opłacalność zakupu mieszkania do remontu?

Trzeba policzyć całkowity koszt zakupu i remontu oraz porównać go z możliwą wartością mieszkania po zakończeniu prac.

7. Czy mieszkanie do remontu łatwiej negocjować?

Konieczność poniesienia dużych nakładów może być argumentem negocjacyjnym, ale wysokość możliwej obniżki zależy również od popytu, lokalizacji i sytuacji sprzedającego.

8. Czy przed zakupem mieszkania do remontu warto zrobić wycenę?

Przy większej wartości transakcji lub wątpliwościach dotyczących ceny warto dokładnie określić wartość nieruchomości przed zakupem i możliwą wartość po remoncie.

9. Ile rezerwy trzeba mieć na remont mieszkania?

Nie ma jednej właściwej wartości. Rezerwa powinna zależeć od wieku mieszkania, stanu instalacji i zakresu planowanych prac. Im większy remont, tym większe ryzyko dodatkowych kosztów.

10. Czy warto kupić mieszkanie do generalnego remontu?

Może to być korzystne, jeżeli cena jest odpowiednio niższa, a lokal ma dobry układ i lokalizację. Zaletą jest możliwość zaprojektowania całego wnętrza od początku.

11. Co sprawdzić przed zakupem mieszkania do generalnego remontu?

Szczególną uwagę należy zwrócić na instalacje, wilgoć, podłogi, ściany, wentylację oraz stan techniczny całego budynku.

12. Czy można kupić mieszkanie do remontu na kredyt hipoteczny?

Tak, ale przed podpisaniem umowy należy ustalić zasady finansowania i sprawdzić, ile własnych środków pozostanie po zakupie na przeprowadzenie remontu.

13. Czy mieszkanie do remontu jest dobre pod wynajem?

Może być, jeżeli całkowity koszt zakupu i remontu pozwoli później osiągnąć odpowiednią rentowność z najmu. Sama niska cena zakupu nie wystarcza do oceny inwestycji.

14. Co jest ważniejsze przy mieszkaniu do remontu – standard czy lokalizacja?

Zazwyczaj lokalizacja. Standard wnętrza można zmienić, natomiast położenia budynku, otoczenia czy komunikacji nie można poprawić remontem.

15. Czy lepiej kupić mieszkanie do remontu czy po remoncie?

Zależy od ceny, budżetu oraz potrzeb kupującego. Lokal do remontu daje możliwość urządzenia wnętrza według własnych potrzeb, natomiast mieszkanie po remoncie zapewnia większą przewidywalność kosztów i szybszą możliwość zamieszkania.

Chcesz wiedzieć więcej? Zajrzyj do naszej strefy wiedzy, możesz dowiedzieć się np czy warto kupić mieszkanie w wielkiej płycie

Śledz nas też na Facebooku!

Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
Licencja nr 6013
tel. 61 872 93 76
biuro@bzm.pl