Na Ratajach nie ma jednego osiedla, które zawsze osiąga najwyższe ceny i najlepiej utrzymuje wartość mieszkań. Najmocniejszą pozycję mają jednak lokalizacje z szeroką grupą kupujących, dobrą komunikacją i rozwiniętą infrastrukturą – przede wszystkim os. Piastowskie, os. Powstań Narodowych, os. Oświecenia i os. Jagiellońskie.
Nie oznacza to, że każde mieszkanie na tych osiedlach będzie droższe. O wartości konkretnego lokalu nadal decydują m.in. metraż, piętro, układ, stan techniczny, standard, budynek i położenie w obrębie samego osiedla.
Które osiedla na Ratajach najlepiej trzymają wartość mieszkań?
Z punktu widzenia stabilności popytu i późniejszej możliwości sprzedaży szczególnie mocną pozycję mają:
| Osiedle | Ocena stabilności popytu | Co działa na korzyść? |
|---|---|---|
| os. Piastowskie | bardzo mocna | lokalizacja, tramwaje, bliskość centrum, zieleń, szeroka grupa kupujących |
| os. Powstań Narodowych | bardzo mocna | dobra komunikacja, centralne położenie na Ratajach, popularne metraże |
| os. Oświecenia | mocna | tereny zielone, infrastruktura, popyt rodzinny |
| os. Jagiellońskie | mocna | komunikacja, infrastruktura i centralne położenie |
| os. Rzeczypospolitej | stabilna | rozpoznawalna lokalizacja i infrastruktura osiedlowa |
| os. Bohaterów II Wojny Światowej | stabilna | duża liczba mieszkań, komunikacja i zaplecze usługowe |
| os. Armii Krajowej | stabilna | rozwinięte osiedle i dostęp do usług |
Nie jest to ranking przyszłego wzrostu cen ani prognoza inwestycyjna. Pokazuje raczej, gdzie występują cechy sprzyjające utrzymaniu zainteresowania kupujących przy późniejszej odsprzedaży.
Co właściwie oznacza, że osiedle „dobrze trzyma wartość”?
Dobre utrzymywanie wartości nie oznacza po prostu najwyższej ceny za metr kwadratowy.
Dla właściciela ważne są również:
-
liczba potencjalnych kupujących,
-
łatwość ponownej sprzedaży,
-
czas potrzebny na znalezienie nabywcy,
-
odporność popytu na zmianę sytuacji rynkowej,
-
możliwość wynajęcia mieszkania,
-
dostępność komunikacji i usług.
Osiedle może więc osiągać nieco niższą średnią cenę za metr, ale jednocześnie oferować większą płynność niż droższa, lecz bardziej niszowa lokalizacja.
To szczególnie ważne przy zakupie mieszkania z myślą o późniejszej zmianie nieruchomości.
Czy najwyższa cena za metr oznacza, że dane osiedle najlepiej trzyma wartość?
Nie.
Analizy rzeczywistych transakcji BZM pokazują, że kolejność osiedli zmienia się w zależności od rodzaju mieszkania. W segmencie kawalerek wysokie poziomy cen pojawiały się m.in. na os. Powstań Narodowych i os. Piastowskim, natomiast w analizie mieszkań 2-pokojowych wysoko wypadały również os. Oświecenia i os. Jagiellońskie.
To ważna różnica.
Nie powinno się więc stwierdzać, że jedno konkretne osiedle jest „najdroższe na Ratajach” bez wskazania:
-
metrażu,
-
liczby pokoi,
-
standardu,
-
okresu analizy,
-
rodzaju budynku.
Rynek kawalerek zachowuje się inaczej niż rynek mieszkań rodzinnych o powierzchni 60–70 m².
Dlaczego osiedle Piastowskie mocno trzyma swoją pozycję?
Osiedle Piastowskie ma jedną z najszerszych grup potencjalnych nabywców na Ratajach.
Mieszkań szukają tu zarówno osoby kupujące pierwszy lokal, pary, rodziny, jak i inwestorzy zainteresowani najmem.
Dużym atutem jest komunikacja z centrum Poznania oraz bliskość terenów rekreacyjnych nad Wartą. W okolicy znajdują się również sklepy, szkoły, przedszkola, punkty usługowe i obiekty sportowe.
Na samym os. Piastowskim działa m.in. Pływalnia Miejska Rataje oraz kompleks sportowy POSiR.
Bliskość Politechniki Poznańskiej i AWF dodatkowo zwiększa zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami oraz lokalami przeznaczonymi na wynajem. W aktualnych ofertach BZM os. Piastowskie wskazywane jest właśnie jako lokalizacja atrakcyjna zarówno dla osób kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów.
Czy każde mieszkanie na os. Piastowskim będzie dobrze trzymało wartość?
Nie.
Na jednym osiedlu mogą znajdować się mieszkania osiągające bardzo różne ceny.
Analiza transakcji kawalerek przeprowadzona przez BZM pokazała dużą rozpiętość cen nawet w obrębie samego os. Piastowskiego.
Znaczenie mają przede wszystkim:
-
piętro,
-
winda,
-
balkon,
-
stan mieszkania,
-
układ,
-
ekspozycja,
-
stan budynku,
-
odległość od tramwaju,
-
forma prawna lokalu.
Dlatego sam adres „os. Piastowskie” nie wystarczy do prawidłowej wyceny mieszkania.
Dlaczego osiedle Powstań Narodowych jest mocną lokalizacją?
Osiedle Powstań Narodowych wyróżnia się dobrą dostępnością komunikacyjną oraz położeniem w centralnej części Rataj.
Duża zaleta tej lokalizacji to szeroki rynek odbiorców. Mieszkania mogą odpowiadać zarówno osobom kupującym na własne potrzeby, jak i inwestorom.
Potwierdzają to również dane transakcyjne analizowane przez BZM.
Wśród badanych kawalerek os. Powstań Narodowych należało do lokalizacji osiągających wysokie ceny jednostkowe. Podobnie wyglądało to w segmencie mieszkań 2-pokojowych.
To właśnie powtarzalny popyt w różnych segmentach rynku jest jednym z argumentów przemawiających za stabilnością lokalizacji.
Czy osiedle Oświecenia dobrze utrzymuje wartość mieszkań?
Osiedle Oświecenia jest szczególnie interesujące dla osób poszukujących mieszkania na własne potrzeby.
Znaczenie mają tereny zielone, rozwinięta infrastruktura i lokalizacja w obrębie starej, dobrze zagospodarowanej części Rataj.
W planowaniu przestrzennym miasta występuje również obszar „Rataje – Park os. Oświecenia”, co pokazuje trwałe powiązanie tej części Rataj z dużym obszarem zieleni i rekreacji.
W analizowanych przez BZM transakcjach mieszkań 2-pokojowych os. Oświecenia należało do lokalizacji osiągających relatywnie wysokie średnie ceny jednostkowe.
Dla rodzin znaczenie ma również układ urbanistyczny starszych osiedli: przestrzeń między budynkami, szkoły, przedszkola, sklepy oraz tereny rekreacyjne znajdują się zwykle w niewielkiej odległości od mieszkania.
Jak wypada osiedle Jagiellońskie?
Osiedle Jagiellońskie ma podobną przewagę jak pozostałe centralne osiedla Rataj: jest dojrzałą lokalizacją z istniejącą infrastrukturą i komunikacją.
Nie wymaga oczekiwania, aż w przyszłości powstaną szkoły, sklepy czy podstawowe usługi.
Dla wartości mieszkania jest to istotne, ponieważ kupujący może ocenić realne otoczenie nieruchomości już w momencie zakupu.
Dane BZM pokazują jednocześnie, że os. Jagiellońskie nie musi być liderem cenowym w każdym segmencie. W analizie kawalerek jego średnia była niższa niż w kilku innych lokalizacjach, natomiast w segmencie mieszkań 2-pokojowych osiedle wypadało mocniej.
To kolejny przykład pokazujący, że wartość osiedla trzeba analizować razem z konkretnym typem mieszkania.
Rataje administracyjne a „Rataje” w ogłoszeniach – to nie zawsze to samo
Przy analizie cen trzeba zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz.
W ogłoszeniach nieruchomości określenie „Rataje” jest często używane szerzej i obejmuje również okolice Czecha, Rusa, Lecha czy Starego Żegrza.
Formalne Osiedle Rataje jako jednostka pomocnicza miasta obejmuje natomiast m.in. osiedla Piastowskie, Armii Krajowej, Bohaterów II Wojny Światowej, Rzeczypospolitej, Jagiellońskie, Powstań Narodowych i Oświecenia, a także Święty Roch, Berdychowo, Polankę i Łacinę.
Dlatego przy porównywaniu cen trzeba sprawdzić, jaki obszar został przyjęty w danej analizie.
Na BZM w raportach cenowych używamy również szerszego rynkowego rozumienia Rataj, ponieważ w taki sposób wielu kupujących wyszukuje mieszkania.
Jakie mieszkania na Ratajach najłatwiej później sprzedać?
Najbardziej płynne są zwykle nieruchomości odpowiadające potrzebom dużej grupy kupujących.
Na Ratajach są to przede wszystkim:
Mieszkania 2-pokojowe
To jeden z najbardziej uniwersalnych segmentów.
Takiego mieszkania może szukać:
-
singiel,
-
para,
-
student,
-
inwestor,
-
rodzic kupujący mieszkanie dla dziecka,
-
senior zamieniający większy lokal na mniejszy.
Szeroka grupa odbiorców sprzyja płynności.
Funkcjonalne mieszkania 3-pokojowe
Są atrakcyjne przede wszystkim dla rodzin.
Szczególnie dobrze odbierane są mieszkania z niezależnymi pokojami, balkonem, rozsądnym czynszem i dostępem do komunikacji.
Kawalerki
Małe mieszkania mogą osiągać wysoką cenę za metr kwadratowy i dobrze sprawdzać się na rynku wynajmu.
Trzeba jednak uważać na cenę zakupu. Wysoka stawka za metr nie zawsze oznacza najlepszą rentowność inwestycji.
Co bardziej wpływa na wartość: osiedle czy konkretny budynek?
Adres osiedla jest ważny, ale nie wystarcza do określenia wartości.
Dwa mieszkania oddalone od siebie o kilkaset metrów mogą znacząco różnić się ceną.
Piętro
W niskim budynku bez windy wysokie piętro może ograniczać grupę kupujących.
W wieżowcu z windami sytuacja wygląda inaczej.
Balkon lub loggia
Dla wielu nabywców balkon jest ważnym kryterium wyboru, szczególnie przy mieszkaniach rodzinnych.
Układ pomieszczeń
Funkcjonalne 48 m² może być bardziej atrakcyjne niż źle zaprojektowane 55 m².
Stan budynku
Znaczenie mają m.in.:
-
termomodernizacja,
-
stan elewacji,
-
klatki schodowe,
-
windy,
-
instalacje,
-
otoczenie budynku.
Stan prawny mieszkania
Forma własności, księga wieczysta, hipoteka lub inne wpisy również mogą wpływać na liczbę zainteresowanych oraz sposób finansowania transakcji.
Czy wielka płyta na Ratajach nadal trzyma wartość?
Tak, dobrze położone mieszkania w budynkach z wielkiej płyty na Ratajach nadal mają aktywny rynek kupujących.
Kupujący zwracają jednak coraz większą uwagę na stan konkretnego budynku.
Znaczenie mają termomodernizacja, windy, stan instalacji, części wspólne oraz koszty utrzymania.
Przewagą starszych osiedli Rataj jest natomiast gotowa infrastruktura i duża ilość przestrzeni pomiędzy budynkami.
To cechy, których nie zawsze oferują nowe, intensywnie zabudowane inwestycje.
Czy bliskość Parku Rataje wpływa na atrakcyjność mieszkania?
Tereny zielone zwiększają atrakcyjność lokalizacji przede wszystkim dla osób kupujących mieszkanie dla siebie.
Park Rataje tworzy dużą przestrzeń rekreacyjną położoną pomiędzy ratajskimi osiedlami. Jest też wykorzystywany do wydarzeń organizowanych dla mieszkańców.
Nie można jednak powiedzieć, że samo sąsiedztwo parku automatycznie podnosi wartość każdego mieszkania o określony procent.
Wpływ trzeba oceniać w odniesieniu do konkretnego lokalu, budynku i innych cech nieruchomości.
Czy mieszkanie blisko tramwaju lepiej trzyma wartość?
Dobra komunikacja jest jednym z najważniejszych atutów lokalizacyjnych Rataj.
Dla kupującego istotne jest jednak nie tylko to, czy tramwaj znajduje się w pobliżu, ale również jak wygląda dojście do przystanku i czy bezpośrednie sąsiedztwo trasy nie powoduje nadmiernego hałasu.
Najkorzystniejszy jest zwykle kompromis: szybki dostęp do komunikacji bez największych uciążliwości związanych z jej bezpośrednim sąsiedztwem.
Które osiedle na Ratajach wybrać pod inwestycję?
Dla inwestora ważniejsza od prestiżu konkretnego adresu może być płynność danego typu mieszkania.
Pod wynajem szczególnie interesujące są:
os. Piastowskie – ze względu na lokalizację i szeroką grupę potencjalnych najemców,
os. Powstań Narodowych – ze względu na komunikację i popularne metraże,
os. Oświecenia i Jagiellońskie – jako stabilne, rozwinięte lokalizacje mieszkaniowe.
Nie oznacza to jednak, że należy kupować mieszkanie za każdą cenę.
Nawet bardzo dobra lokalizacja może być słabą inwestycją, jeśli cena zakupu znacznie przekracza realną wartość mieszkania.
Które osiedle wybrać dla siebie?
Kupujący na własne potrzeby powinien patrzeć nieco inaczej niż inwestor.
| Potrzeba | Lokalizacje warte szczególnej analizy |
|---|---|
| szybki dojazd i bliskość centrum | Piastowskie, Powstań Narodowych |
| rodzina i tereny zielone | Oświecenia, Jagiellońskie |
| zakup pod wynajem | Piastowskie, Powstań Narodowych |
| mieszkanie 2-pokojowe | Oświecenia, Powstań Narodowych, Jagiellońskie, Piastowskie |
| szeroka grupa kupujących przy odsprzedaży | Piastowskie, Powstań Narodowych |
Nie oznacza to, że pozostałe osiedla są gorsze.
Przy konkretnej ofercie różnica w jakości mieszkania może być ważniejsza niż różnica między dwoma sąsiednimi osiedlami.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie na Ratajach ma dobrze ustaloną cenę?
Nie należy porównywać go wyłącznie z ogłoszeniami widocznymi w internecie.
Najlepiej analizować:
-
rzeczywiste transakcje podobnych mieszkań,
-
to samo lub sąsiednie osiedle,
-
podobny metraż,
-
podobną liczbę pokoi,
-
piętro i typ budynku,
-
standard mieszkania,
-
stan budynku,
-
aktualną sytuację popytową.
Dopiero takie porównanie pozwala ocenić, czy mieszkanie jest oferowane w realnej cenie.
FAQ – wartość mieszkań na Ratajach
Które osiedle na Ratajach najlepiej trzyma wartość?
Nie ma jednego lidera dla wszystkich mieszkań. Mocną pozycję mają os. Piastowskie, Powstań Narodowych, Oświecenia i Jagiellońskie, ale wynik zależy także od metrażu, typu budynku i standardu konkretnego lokalu.
Czy osiedle Piastowskie jest dobrą lokalizacją do zakupu mieszkania?
Tak. To jedna z najbardziej płynnych lokalizacji na Ratajach ze względu na komunikację, bliskość centrum, tereny rekreacyjne oraz szeroką grupę potencjalnych kupujących i najemców.
Czy mieszkania na Ratajach dobrze się sprzedają?
Dobrze wycenione mieszkania w popularnych metrażach mają szeroką grupę potencjalnych nabywców. Szczególne znaczenie mają jednak cena, stan mieszkania, piętro i konkretny budynek.
Czy na Ratajach lepiej kupić mieszkanie 2- czy 3-pokojowe?
Mieszkania 2-pokojowe mają bardzo szeroką grupę odbiorców i są atrakcyjne również dla inwestorów. Funkcjonalne lokale 3-pokojowe są natomiast mocnym segmentem rodzinnym.
Czy wielka płyta na Ratajach straci na wartości?
Nie można założyć, że wszystkie mieszkania w wielkiej płycie będą zachowywały się tak samo. Dobrze położone, funkcjonalne lokale w zadbanych i zmodernizowanych budynkach nadal mają szeroki rynek nabywców.
Co najmocniej wpływa na cenę mieszkania na Ratajach?
Najważniejsze są lokalizacja, metraż, układ, piętro, stan techniczny, standard, budynek, balkon, komunikacja oraz aktualny popyt na dany rodzaj mieszkania.
Rataje – które osiedla najlepiej trzymają wartość? Podsumowanie
Na podstawie struktury lokalnego rynku nie wskazywałbym jednego bezwzględnego zwycięzcy.
Osiedle Piastowskie i os. Powstań Narodowych wyróżniają się bardzo szerokim popytem, co sprzyja płynności przy późniejszej sprzedaży. Oświecenia i Jagiellońskie mają mocną pozycję przede wszystkim jako rozwinięte lokalizacje mieszkaniowe z dobrą infrastrukturą.
Najważniejszy wniosek jest jednak inny: na Ratajach często większą różnicę w wartości tworzy konkretny lokal i budynek niż sama nazwa osiedla.
Dlatego przed zakupem albo sprzedażą warto analizować rzeczywiste transakcje dotyczące mieszkań najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości.
Interesują Cię konkretne ceny mieszkań na Ratajach?
Zobacz również analizy BZM:
-
ceny kawalerek na Ratajach,
-
ceny mieszkań 2-pokojowych na Ratajach,
-
ceny mieszkań 60–70 m² na Ratajach.
BZM Nieruchomości od ponad 25 lat działa na poznańskim rynku i prowadzi transakcje na Ratajach. Przy analizie ceny mieszkania możemy połączyć wiedzę pośrednika o aktualnym popycie z analizą wartości nieruchomości.
Chcesz wiedzieć więcej? Zajrzyj do naszej strefy wiedzy, możesz dowiedzieć się np zakup mieszkania z rynku wtórnego na co zwrócić uwagę.
Śledź nas też na Facebooku!
Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
Licencja nr 6013
tel. 61 872 93 76
biuro@bzm.pl
