Operat szacunkowy – co to jest, kiedy jest potrzebny i jak długo jest ważny?

Operat szacunkowy to opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Dokument przygotowuje się dla konkretnej nieruchomości, na określony cel i według stanu oraz uwarunkowań właściwych dla danej wyceny.

Operat może być potrzebny m.in. przy kredycie hipotecznym lub refinansowaniu, podziale majątku, sprawach sądowych, rozliczeniach dotyczących spadku, postępowaniach podatkowych czy ustalaniu odszkodowania.

Nie każda sprzedaż mieszkania wymaga jednak operatu szacunkowego. Jeżeli właściciel chce jedynie ustalić właściwą cenę ofertową, często wystarcza profesjonalna analiza rynku.

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest formalną opinią rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość nieruchomości.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego.

Nie należy utożsamiać operatu z:

• ceną widoczną w ogłoszeniu,

• automatycznym kalkulatorem internetowym,

• opinią właściciela,

• zwykłym porównaniem kilku ofert,

• ceną, za którą nieruchomość ostatecznie zostanie sprzedana.

Operat dotyczy wartości nieruchomości, a cena sprzedaży jest wynikiem konkretnej transakcji i ustaleń pomiędzy sprzedającym a kupującym.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

To zależy przede wszystkim od celu, dla którego wartość nieruchomości ma zostać określona.

Najpierw należy więc odpowiedzieć na pytanie po co wykonywana jest wycena, a dopiero później ustalać, czy potrzebny jest formalny operat.

Czy do sprzedaży mieszkania potrzebny jest operat szacunkowy?

Nie. Przy standardowej sprzedaży mieszkania właściciel nie ma ogólnego obowiązku sporządzania operatu szacunkowego.

Trzeba odróżnić dwie sytuacje.

Jeżeli celem jest jedynie ustalenie realnej ceny ofertowej, można przeprowadzić analizę lokalnego rynku i podobnych transakcji.

Jeżeli natomiast wartość nieruchomości musi zostać formalnie określona dla banku, sądu, urzędu albo innego konkretnego celu, może być potrzebny operat przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dlatego wycena przed sprzedażą i operat szacunkowy nie zawsze oznaczają to samo.

Operat szacunkowy a wycena nieruchomości – jaka jest różnica?

„Wycena nieruchomości” jest pojęciem szerszym.

W codziennym języku właściciele używają go również w odniesieniu do analizy ceny przed sprzedażą. Taka analiza może pomóc określić, za ile wystawić mieszkanie i jak wygląda sytuacja na lokalnym rynku.

Operat szacunkowy ma natomiast określony formalny charakter i sporządza go rzeczoznawca majątkowy.

Analiza przed sprzedażą

Służy przede wszystkim do:

• określenia właściwej ceny ofertowej,

• porównania mieszkania z konkurencyjnymi nieruchomościami,

• oceny aktualnego popytu,

• przygotowania strategii sprzedaży.

Operat szacunkowy

Służy do formalnego określenia wartości nieruchomości na wskazany cel.

To ważne rozróżnienie, ponieważ właściciel planujący zwykłą sprzedaż nie zawsze potrzebuje tego samego dokumentu co osoba refinansująca kredyt albo uczestnicząca w postępowaniu sądowym.

Kto może sporządzić operat szacunkowy?

Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy posiadający państwowe uprawnienia zawodowe.

Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” jest prawnie chroniony.

Osoby posiadające uprawnienia są wpisane do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Dzięki temu przed zleceniem wyceny można zweryfikować, czy dany specjalista rzeczywiście posiada uprawnienia do wykonywania zawodu.

Jak sprawdzić rzeczoznawcę majątkowego?

Najpewniejszym rozwiązaniem jest sprawdzenie Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez właściwego ministra.

W rejestrze można zweryfikować m.in. imię i nazwisko rzeczoznawcy oraz numer jego uprawnień zawodowych.

Przy wyborze rzeczoznawcy warto również zwrócić uwagę na:

• doświadczenie,

• znajomość lokalnego rynku,

• rodzaje wycenianych nieruchomości,

• doświadczenie w celu, dla którego potrzebny jest operat,

• ubezpieczenie OC,

• sposób komunikacji i wyjaśniania wyników wyceny.

Jak wygląda operat szacunkowy?

Operat nie ogranicza się do jednej strony z wpisaną wartością nieruchomości.

Rzeczoznawca musi przedstawić podstawy, które doprowadziły do określonego wyniku.

W operacie mogą znajdować się m.in.:

• określenie przedmiotu i zakresu wyceny,

• cel wyceny,

• podstawy formalne i prawne,

• opis nieruchomości,

• analiza jej stanu prawnego,

• opis sposobu użytkowania i cech nieruchomości,

• analiza właściwego rynku,

• wskazanie źródeł danych,

• wybór podejścia i metod wyceny,

• obliczenia,

• określona wartość nieruchomości,

• uzasadnienie wyniku.

Zakres dokumentu zależy od rodzaju nieruchomości i celu wyceny.

Jak rzeczoznawca określa wartość nieruchomości?

Rzeczoznawca nie powinien opierać wyceny wyłącznie na cenach widocznych w portalach ogłoszeniowych.

Przy określaniu wartości analizuje odpowiednie dane rynkowe oraz cechy konkretnej nieruchomości.

Znaczenie mogą mieć m.in.:

• lokalizacja i mikrolokalizacja,

• powierzchnia,

• przeznaczenie,

• stan prawny,

• stan techniczny,

• standard,

• sposób użytkowania,

• piętro,

• układ pomieszczeń,

• dostęp do infrastruktury,

• sytuacja na lokalnym rynku.

W przypadku podejścia porównawczego szczególne znaczenie mają ceny transakcyjne nieruchomości podobnych.

Jakie metody stosuje rzeczoznawca majątkowy?

Dobór właściwego podejścia i metody zależy od nieruchomości, dostępnych danych oraz celu wyceny.

W praktyce stosowane są m.in.:

Podejście porównawcze

Polega na wykorzystaniu informacji o nieruchomościach podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Jest często stosowane przy wycenie mieszkań i innych nieruchomości, dla których istnieje odpowiedni materiał porównawczy.

Podejście dochodowe

Stosowane jest przede wszystkim wtedy, gdy wartość nieruchomości pozostaje związana z dochodem, jaki może ona generować.

Dotyczy to często nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych.

Podejście kosztowe

W określonych przypadkach wartość ustala się z uwzględnieniem kosztów związanych z odtworzeniem lub zastąpieniem części składowych nieruchomości oraz odpowiednich korekt.

Rzeczoznawca sam dobiera prawidłowe rozwiązanie zgodnie z przepisami i charakterem wycenianej nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne do operatu szacunkowego?

Nie ma jednej identycznej listy dokumentów dla każdego rodzaju nieruchomości.

Przy wycenie mieszkania mogą być potrzebne m.in.:

• numer księgi wieczystej,

• dokument potwierdzający prawo do lokalu,

• akt notarialny lub inny dokument nabycia,

• dokumenty ze spółdzielni, jeżeli są istotne dla wyceny,

• rzut lub informacje dotyczące powierzchni lokalu.

Przy wycenie domu lub działki zakres dokumentów może obejmować również:

• wypis z rejestru gruntów,

• mapę ewidencyjną,

• dokumentację dotyczącą zabudowy,

• informacje o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

• decyzję o warunkach zabudowy – jeżeli ma zastosowanie,

• dokumentację techniczną.

Po określeniu celu i rodzaju nieruchomości rzeczoznawca powinien wskazać klientowi dokładną listę potrzebnych dokumentów.

Czy rzeczoznawca musi obejrzeć nieruchomość?

Rzeczoznawca musi dysponować informacjami pozwalającymi prawidłowo ustalić stan nieruchomości istotny dla wyceny.

W praktyce przy wielu wycenach przeprowadzane są oględziny.

Podczas oględzin rzeczoznawca może zweryfikować m.in.:

• stan nieruchomości,

• standard,

• układ,

• sposób użytkowania,

• otoczenie,

• cechy niewynikające bezpośrednio z dokumentów.

Zakres czynności zawsze wynika jednak z konkretnego celu oraz charakteru wyceny.

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego – czy zawsze jest wymagany?

Bank musi określić wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, ale sposób wykonania tej wyceny zależy od procedur konkretnej instytucji.

Bank może:

• zaakceptować operat sporządzony przez rzeczoznawcę spełniającego jego wymagania,

• korzystać ze współpracujących rzeczoznawców,

• zlecić własną wycenę,

• stosować własne procedury oceny zabezpieczenia.

Dlatego przed zamówieniem operatu do kredytu lub refinansowania najlepiej najpierw sprawdzić wymagania konkretnego banku.

Pozwala to uniknąć sytuacji, w której klient zamówi dokument, którego bank nie przyjmie ze względów proceduralnych.

Operat przy podziale majątku – kiedy warto go wykonać?

Operat może być bardzo pomocny, gdy małżonkowie lub byli małżonkowie chcą ustalić wartość nieruchomości będącej częścią majątku.

Jeżeli strony są zgodne, profesjonalna wycena może ułatwić wzajemne rozliczenia.

Jeżeli sprawa trafia do sądu i strony spierają się o wartość, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego.

Dlatego prywatny operat i opinia biegłego sporządzona na zlecenie sądu nie powinny być przedstawiane jako dokładnie ten sam dokument procesowy.

Operat przy spadku – czy zawsze jest potrzebny?

Nie.

Samo odziedziczenie mieszkania nie oznacza automatycznego obowiązku zamawiania operatu szacunkowego.

Formalne określenie wartości może być potrzebne m.in. wtedy, gdy:

• spadkobiercy dzielą majątek,

• występuje spór o wartość,

• nieruchomość jest elementem rozliczeń między spadkobiercami,

• wartość musi zostać wykazana na potrzeby określonego postępowania,

• organ wymaga odpowiedniego udokumentowania wartości.

Każdą sytuację trzeba analizować według jej konkretnego celu.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, jeżeli w tym czasie nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych ani istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Dlatego określenie „operat jest ważny rok” jest uproszczeniem.

Jeżeli np. zmieni się:

• stan prawny nieruchomości,

• jej przeznaczenie,

• istotna cecha fizyczna,

• sposób użytkowania,

• sytuacja rynkowa mająca znaczenie dla wyniku,

wcześniejsza wartość może wymagać ponownej analizy.

Czy można przedłużyć aktualność operatu?

Tak, jeżeli spełnione są warunki przewidziane przepisami.

Po upływie pierwszych 12 miesięcy aktualność operatu może zostać potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził.

Potwierdzenie wymaga analizy, czy od dnia sporządzenia dokumentu nie nastąpiły zmiany mające wpływ na określoną wartość.

Aktualność operatu można potwierdzić tylko raz, na kolejne 12 miesięcy.

Oznacza to, że przy spełnieniu wymaganych warunków dokument może być wykorzystywany maksymalnie przez 24 miesiące od pierwotnej daty sporządzenia.

Trzeba przy tym pamiętać, że bank, sąd lub inna instytucja może stosować własne wymagania dotyczące aktualności przedstawianych dokumentów.

Czy operat można wykorzystać do innego celu?

Nie powinno się automatycznie wykorzystywać tego samego operatu do dowolnego innego celu.

Cel wyceny jest jednym z podstawowych elementów dokumentu.

Operat przygotowany np. dla potrzeb konkretnego postępowania nie powinien być bez dodatkowej analizy traktowany jako dokument sporządzony dla zupełnie innego celu.

Dlatego już przy zlecaniu wyceny trzeba dokładnie poinformować rzeczoznawcę, do czego dokument będzie wykorzystywany.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Nie istnieje jeden ustawowy cennik operatów szacunkowych.

Cena zależy m.in. od:

• rodzaju nieruchomości,

• celu wyceny,

• lokalizacji,

• stopnia skomplikowania stanu prawnego,

• zakresu potrzebnej dokumentacji,

• dostępności danych,

• terminu realizacji.

Wycena standardowego mieszkania będzie zwykle mniej pracochłonna niż analiza nieruchomości komercyjnej, złożonej działki lub nieruchomości o nietypowym stanie prawnym.

Aktualne ceny usług najlepiej sprawdzić bezpośrednio w cenniku wyceny nieruchomości BZM, ponieważ stawki mogą się zmieniać.

Czy można zakwestionować operat szacunkowy?

Tak, ale samo niezadowolenie z otrzymanej wartości nie oznacza, że operat jest wadliwy.

Zastrzeżenia powinny dotyczyć konkretnych elementów, np.:

• błędnych danych o nieruchomości,

• niewłaściwie ustalonego stanu prawnego,

• błędnej powierzchni,

• pominięcia istotnej cechy,

• nieprawidłowych danych rynkowych,

• wad metodologicznych.

Przepisy przewidują możliwość formalnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Sporządzenie drugiego operatu z innym wynikiem samo w sobie nie przesądza, że pierwszy operat został wykonany nieprawidłowo.

Operat szacunkowy a kalkulator internetowy – czym się różnią?

Kalkulator może wskazać orientacyjny przedział ceny lub wartości na podstawie danych wprowadzonych do systemu.

Nie jest jednak operatem szacunkowym.

Automatyczny kalkulator może nie znać:

• dokładnego stanu technicznego,

• układu,

• rzeczywistego standardu,

• ograniczeń prawnych,

• szczególnych cech lokalizacji,

• aktualnego stanu konkretnego budynku.

Dlatego kalkulator może być narzędziem pomocniczym, ale nie zastępuje formalnej wyceny wykonanej przez rzeczoznawcę.

Jeżeli interesuje Cię szczegółowe porównanie tych rozwiązań, zobacz osobny poradnik BZM: „Kalkulator wyceny mieszkania – czy można mu ufać?”

Jak zamówić operat szacunkowy krok po kroku?

Proces można uprościć do sześciu etapów.

1. Określ cel wyceny

Powiedz rzeczoznawcy, czy dokument jest potrzebny np. do kredytu, refinansowania, podziału majątku, spadku czy postępowania sądowego.

2. Ustal rodzaj nieruchomości

Mieszkanie, dom, działka czy lokal komercyjny wymagają innego zakresu analizy.

3. Przekaż dokumenty

Rzeczoznawca wskaże dokumenty potrzebne w konkretnej sprawie.

4. Ustal oględziny

Jeżeli są potrzebne, rzeczoznawca umawia termin zapoznania się z nieruchomością.

5. Rzeczoznawca analizuje nieruchomość i rynek

Na tym etapie weryfikowany jest stan nieruchomości, dane rynkowe oraz właściwe podejście do wyceny.

6. Odbierz operat

Gotowy dokument zawiera wynik określenia wartości wraz z uzasadnieniem oraz informacjami wymaganymi dla konkretnego celu.

Rzeczoznawca majątkowy w Poznaniu – doświadczenie BZM

W zespole BZM Nieruchomości wyceny przygotowuje Marcin Berus – rzeczoznawca majątkowy i biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Poznaniu.

Doświadczenie w lokalnym rynku ma szczególne znaczenie przy analizie mieszkań, domów, działek oraz nieruchomości komercyjnych w Poznaniu i okolicach.

BZM łączy również kompetencje rzeczoznawcy majątkowego z doświadczeniem pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dzięki temu można rozdzielić dwie kwestie, które właściciele często ze sobą mylą:

wartość nieruchomości oraz strategię jej sprzedaży.

FAQ – operat szacunkowy

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości sporządzona dla określonego celu.

Kto może sporządzić operat szacunkowy?

Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy posiadający państwowe uprawnienia zawodowe i wpis do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.

Czy operat jest konieczny przy sprzedaży mieszkania?

Nie. Przy standardowej sprzedaży nie ma ogólnego obowiązku sporządzania operatu. Może natomiast pomóc, jeżeli potrzebne jest formalne określenie wartości.

Czy bank zawsze wymaga operatu szacunkowego?

Bank wymaga oceny wartości zabezpieczenia, ale konkretna procedura zależy od banku. Może on zaakceptować zewnętrzny operat, zlecić własną wycenę albo korzystać z rzeczoznawców współpracujących.

Ile ważny jest operat szacunkowy?

Co do zasady może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, jeżeli nie zaszły istotne zmiany wpływające na wartość.

Czy operat można przedłużyć po 12 miesiącach?

Jego aktualność może zostać jednokrotnie potwierdzona na kolejne 12 miesięcy przez rzeczoznawcę, który sporządził operat, jeżeli nie wystąpiły istotne zmiany.

Czy operat szacunkowy i wycena mieszkania to to samo?

Nie zawsze. W codziennym języku „wyceną mieszkania” określa się również analizę ceny przed sprzedażą. Operat jest formalną opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości.

Czy drugi rzeczoznawca może określić inną wartość?

Może powstać inna wycena, ale sama różnica wyników nie oznacza automatycznie, że pierwszy operat jest błędny. Ocena prawidłowości operatu odbywa się według procedury określonej w przepisach.

Czy można zamówić operat przed sprzedażą mieszkania?

Tak. Nie jest to jednak obowiązek przy każdej sprzedaży. W wielu standardowych przypadkach do ustalenia strategii cenowej wystarcza szczegółowa analiza rynku.

Operat szacunkowy – najważniejsze informacje

Operat szacunkowy jest formalną opinią o wartości nieruchomości sporządzaną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Jest potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy wartość nieruchomości musi zostać określona dla konkretnego celu finansowego, prawnego lub administracyjnego.

Nie należy natomiast automatycznie utożsamiać operatu z ustalaniem ceny mieszkania do zwykłej sprzedaży.

Przed zamówieniem dokumentu najlepiej odpowiedzieć na trzy pytania:

1. Do czego potrzebuję wartości nieruchomości?

2. Kto będzie korzystał z operatu – bank, sąd, urząd czy ja sam?

3. Jakie wymagania ma dana instytucja?

Dopiero na tej podstawie można prawidłowo określić zakres wyceny i przygotować operat odpowiadający rzeczywistemu celowi.

Chcesz wiedzieć więcej? Zajrzyj do naszej strefy wiedzy, możesz dowiedzieć się np zakup mieszkania z rynku wtórnego na co zwrócić uwagę.

Śledz nas też na Facebooku!

BZM Biuro Nieruchomości Poznań
Wycena mieszkań, domów, działek i nieruchomości komercyjnych
Rzeczoznawca majątkowy Marcin Berus
tel. 500 181 181
rzeczoznawca@bzm.pl