Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? 7 kroków

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa przed całkowitą spłatą kredytu. Najczęściej część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku sprzedającego na spłatę zadłużenia, a pozostała kwota jest przekazywana właścicielowi mieszkania.

Przed rozpoczęciem sprzedaży trzeba jednak ustalić aktualne saldo kredytu, warunki jego wcześniejszej spłaty oraz sposób wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Poniżej wyjaśniamy jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku i jakie dokumenty przygotować przed zawarciem aktu notarialnego.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Właściciel może sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, mimo że kredyt nie został jeszcze całkowicie spłacony.

Hipoteka wpisana w księdze wieczystej nie oznacza zakazu sprzedaży nieruchomości. Trzeba jednak odpowiednio rozliczyć zadłużenie wobec banku i uzyskać dokument umożliwiający późniejsze wykreślenie hipoteki.

W praktyce jest to często spotykany rodzaj transakcji na rynku nieruchomości.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku?

Proces można podzielić na 7 podstawowych etapów:

1. sprawdzenie księgi wieczystej i dokumentów nieruchomości,

2. uzyskanie zaświadczenia z banku,

3. ustalenie wartości i ceny sprzedaży mieszkania,

4. znalezienie kupującego i ustalenie sposobu finansowania,

5. przygotowanie umowy przedwstępnej,

6. podpisanie aktu notarialnego i rozliczenie ceny,

7. spłata kredytu i wykreślenie hipoteki.

Każdy z tych etapów powinien zostać przygotowany jeszcze przed ustaleniem ostatecznego terminu sprzedaży.

Krok 1. Sprawdź księgę wieczystą i dokumenty mieszkania

Pierwszym krokiem powinna być analiza stanu prawnego nieruchomości.

W dziale IV księgi wieczystej można sprawdzić wpisaną hipotekę, jej wierzyciela oraz informacje dotyczące zabezpieczenia kredytu.

Trzeba również przygotować dokument potwierdzający własność mieszkania oraz pozostałe dokumenty wymagane przy konkretnej transakcji.

Ważne jest rozróżnienie pomiędzy kwotą hipoteki wpisaną w księdze wieczystej a aktualnym saldem kredytu. Nie są to te same wartości.

Aktualną kwotę pozostałą do spłaty określa bank.

Krok 2. Uzyskaj zaświadczenie z banku o kredycie

Przed sprzedażą należy skontaktować się z bankiem, który udzielił kredytu hipotecznego.

Bank powinien przekazać informacje potrzebne do rozliczenia kredytu w związku ze sprzedażą nieruchomości.

W zależności od procedury danego banku dokument może określać m.in.:

• aktualną kwotę zadłużenia,

• kwotę potrzebną do całkowitej spłaty kredytu,

• numer rachunku przeznaczonego do spłaty,

• termin ważności wyliczenia,

• warunki zwolnienia zabezpieczenia,

• zasady wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie.

Nie należy opierać transakcji wyłącznie na saldzie widocznym w bankowości elektronicznej. Do przygotowania sprzedaży potrzebny jest dokument bankowy zawierający warunki rozliczenia zobowiązania.

Krok 3. Ustal wartość i cenę sprzedaży mieszkania

Wartość rynkowa mieszkania zależy przede wszystkim od cech samej nieruchomości: lokalizacji, powierzchni, standardu, piętra, układu pomieszczeń, stanu budynku oraz sytuacji na lokalnym rynku.

Saldo kredytu hipotecznego nie określa wartości rynkowej mieszkania.

Ma jednak bardzo duże znaczenie przy rozliczeniu sprzedaży.

Przykład:

Cena sprzedaży mieszkania: 700 000 zł
Pozostały kredyt: 220 000 zł

Jeżeli zgodnie z dokumentami banku 220 000 zł jest potrzebne do całkowitego rozliczenia zadłużenia, odpowiednia część ceny może zostać przekazana na rachunek wskazany przez bank, a pozostała kwota – zgodnie z warunkami umowy – sprzedającemu.

Przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż warto więc znać zarówno jego realną wartość rynkową, jak i dokładną wysokość zadłużenia.

Krok 4. Znajdź kupującego i ustal sposób finansowania

Mieszkanie z kredytem hipotecznym może kupić zarówno osoba dysponująca własnymi środkami, jak i kupujący korzystający z kolejnego kredytu hipotecznego.

Sposób finansowania wpływa jednak na przebieg i terminy transakcji.

Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, jego bank będzie analizował stan prawny nieruchomości oraz dokument dotyczący zadłużenia wystawiony przez bank sprzedającego.

Dlatego dokumentację bankową warto przygotować odpowiednio wcześnie.

Krok 5. Przygotuj umowę przedwstępną

W umowie przedwstępnej należy precyzyjnie określić warunki przyszłej sprzedaży.

W przypadku mieszkania z kredytem szczególnie istotne są:

• cena sprzedaży,

• wysokość zadatku lub zaliczki,

• termin zawarcia umowy sprzedaży,

• sposób finansowania zakupu,

• informacje o istniejącym kredycie i hipotece,

• sposób rozliczenia zadłużenia,

• terminy przekazania poszczególnych części ceny.

Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, trzeba pozostawić odpowiedni czas na procedurę bankową.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedający powinien już znać warunki wcześniejszej spłaty swojego kredytu.

Krok 6. Podpisz akt notarialny i prawidłowo rozlicz cenę

W umowie sprzedaży określa się sposób zapłaty ceny oraz rachunki, na które mają zostać przekazane pieniądze.

W typowej transakcji część ceny odpowiadająca kwocie wymaganej przez bank sprzedającego jest przekazywana na wskazany rachunek przeznaczony do rozliczenia kredytu.

Pozostała część ceny trafia na rachunek sprzedającego zgodnie z postanowieniami umowy.

Przykładowo:

Cena mieszkania: 700 000 zł

• 220 000 zł – na rachunek wskazany przez bank w celu spłaty kredytu,

• 480 000 zł – na rachunek sprzedającego.

Dokładne kwoty, rachunki oraz terminy płatności powinny wynikać z aktualnych dokumentów bankowych i zostać prawidłowo opisane w umowie.

Czy spłatę kredytu podczas sprzedaży nadzoruje notariusz?

Nie należy zakładać, że notariusz automatycznie przejmuje pieniądze kupującego i sam spłaca bank sprzedającego.

Umowa sprzedaży określa sposób zapłaty ceny, natomiast przelewy są realizowane zgodnie z przyjętym sposobem finansowania i treścią aktu.

W szczególnych transakcjach strony mogą również korzystać z depozytu notarialnego, ale nie jest to automatyczny element każdej sprzedaży mieszkania z hipoteką.

Krok 7. Spłać kredyt i wykreśl hipotekę z księgi wieczystej

Po otrzymaniu pełnej kwoty wymaganej do zamknięcia kredytu bank rozlicza zobowiązanie.

Następnie wydaje dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dokument ten jest potocznie nazywany zgodą na wykreślenie hipoteki lub listem mazalnym.

Na jego podstawie można złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki.

Dopiero wykreślenie wpisu powoduje usunięcie hipoteki z treści księgi wieczystej.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?

Dokładna lista zależy od stanu prawnego mieszkania, banku oraz sposobu finansowania kupującego.

Najczęściej potrzebne są:

• dokument potwierdzający nabycie nieruchomości,

• numer księgi wieczystej,

• dokument z banku dotyczący aktualnego zadłużenia i warunków jego spłaty,

• dokumenty wymagane do późniejszego wykreślenia hipoteki,

• świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli jest wymagane,

• dokumenty ze spółdzielni lub wspólnoty odpowiednie dla konkretnego prawa do lokalu,

• inne dokumenty wskazane przez notariusza.

Listę dokumentów najlepiej ustalić przed znalezieniem kupującego, a nie kilka dni przed planowanym aktem.

Czy hipoteka obniża wartość mieszkania?

Samo istnienie kredytu hipotecznego nie oznacza, że mieszkanie ma niższą wartość rynkową.

Wartość nieruchomości określa się na podstawie jej cech oraz sytuacji rynkowej. Saldo kredytu jest natomiast zobowiązaniem właściciela wobec banku i wpływa na sposób podziału pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży.

Jeżeli konieczna jest profesjonalna wycena, może ją sporządzić rzeczoznawca majątkowy.

Co jeśli kredyt jest wyższy niż cena sprzedaży mieszkania?

Jeżeli kwota potrzebna do rozliczenia kredytu jest wyższa niż planowana cena sprzedaży, transakcję trzeba wcześniej uzgodnić z bankiem.

Nie można zakładać, że sama sprzedaż nieruchomości automatycznie spowoduje wykreślenie hipoteki.

W zależności od sytuacji bank może wymagać dodatkowego rozliczenia, zaakceptować inne zabezpieczenie albo określić inne warunki zwolnienia nieruchomości spod hipoteki.

Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy uzyskać od banku pisemną informację dotyczącą możliwości przeprowadzenia takiej transakcji.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem, gdy kupujący również bierze kredyt?

Taka sprzedaż jest możliwa i często spotykana.

W transakcji uczestniczą wtedy dwa banki:

• bank sprzedającego, którego kredyt trzeba rozliczyć,

• bank kupującego, który finansuje zakup mieszkania.

Bank kupującego analizuje nieruchomość, księgę wieczystą oraz dokumenty wystawione przez bank sprzedającego.

Po spełnieniu warunków uruchomienia kredytu odpowiednia część środków może zostać przekazana bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank sprzedającego, a pozostała część ceny – sprzedającemu.

Dlatego szczególnie istotne są prawidłowe numery rachunków, wysokość kwot i terminy płatności określone w dokumentach oraz umowie sprzedaży.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem przed upływem 5 lat?

Tak. Istnienie kredytu hipotecznego nie uniemożliwia sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia.

Osobną kwestią jest jednak podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości.

Przy sprzedaży nieruchomości przed upływem ustawowego pięcioletniego okresu może powstać obowiązek rozliczenia PIT. Okres ten co do zasady liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

W określonych przypadkach dochód może korzystać ze zwolnienia związanego z przeznaczeniem przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Kwestie podatkowe należy analizować niezależnie od rozliczenia kredytu hipotecznego.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może kosztować?

Może. Zależy to m.in. od daty zawarcia umowy, rodzaju oprocentowania, zapisów umowy oraz przepisów mających zastosowanie do konkretnego kredytu.

Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży warto poprosić bank o:

• dokładną kwotę potrzebną do całkowitej spłaty,

• informację o ewentualnej rekompensacie lub innych kosztach,

• wskazanie rachunku do spłaty,

• określenie warunków wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki.

Nie należy wyliczać ostatecznej kwoty do rozliczenia wyłącznie na podstawie aktualnego salda widocznego w aplikacji bankowej.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a kupno nowego mieszkania

Sprzedaż dotychczasowego mieszkania i zakup kolejnego można ze sobą połączyć.

Najczęściej część pieniędzy ze sprzedaży jest przeznaczona na zamknięcie dotychczasowego kredytu, a pozostałe środki mogą zostać wykorzystane jako wkład własny przy kolejnym zakupie.

Taką transakcję trzeba jednak dobrze zaplanować pod względem terminów.

Znaczenie mają m.in.:

• termin spłaty starego kredytu,

• termin wypłaty pieniędzy ze sprzedaży,

• wysokość środków pozostających sprzedającemu,

• termin zakupu kolejnego mieszkania,

• warunki nowego kredytu,

• termin wydania obu nieruchomości.

Przy transakcji wiązanej błędne ustalenie jednego terminu może wpłynąć na kolejne umowy.

FAQ – sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Najpierw należy uzyskać z banku dokument określający aktualne zadłużenie, rachunek do jego spłaty i warunki zwolnienia hipoteki. Następnie można przygotować sprzedaż, w której odpowiednia część ceny zostanie przeznaczona na spłatę kredytu.

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką przed spłatą kredytu?

Tak. Nie trzeba najpierw spłacać całego kredytu z własnych środków. W typowej transakcji odpowiednia część ceny sprzedaży jest przeznaczana na rozliczenie kredytu.

Czy kupujący może kupić mieszkanie z hipoteką na kredyt?

Tak. Bank kupującego analizuje wtedy dokumenty nieruchomości oraz warunki spłaty kredytu sprzedającego. W transakcji trzeba skoordynować procedury obu banków.

Czy bank musi zgodzić się na sprzedaż mieszkania z kredytem?

Właściciel może rozporządzać nieruchomością, ale dla bezpiecznego zwolnienia jej z hipoteki trzeba spełnić warunki określone przez wierzyciela hipotecznego. Dlatego przed transakcją konieczne jest uzyskanie dokumentów z banku dotyczących spłaty i wykreślenia hipoteki.

Co dzieje się z pieniędzmi ze sprzedaży mieszkania z kredytem?

Część ceny potrzebna do zamknięcia kredytu może zostać przekazana na rachunek wskazany przez bank. Pozostała część ceny trafia do sprzedającego zgodnie z warunkami umowy sprzedaży.

Kto wykreśla hipotekę po sprzedaży mieszkania?

Po całkowitym rozliczeniu kredytu bank wydaje dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki. Następnie składany jest odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Co jeśli cena mieszkania jest niższa niż pozostały kredyt?

Należy przed sprzedażą uzgodnić sposób rozliczenia z bankiem. Bank określi warunki, na jakich będzie możliwe zwolnienie sprzedawanej nieruchomości spod hipoteki.

Czy kredyt hipoteczny obniża cenę mieszkania?

Samo saldo kredytu nie określa wartości rynkowej mieszkania. Wartość zależy od cech nieruchomości i sytuacji na rynku, natomiast zadłużenie decyduje o sposobie rozliczenia ceny ze sprzedaży.

Czy można jednocześnie sprzedać mieszkanie z kredytem i kupić nowe?

Tak. Część ceny ze sprzedaży można przeznaczyć na spłatę dotychczasowego kredytu, a pozostałe środki np. na zakup kolejnej nieruchomości lub wkład własny. Kluczowe jest odpowiednie skoordynowanie terminów obu transakcji.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w Poznaniu

Przy sprzedaży mieszkania z hipoteką najważniejsze jest przygotowanie procedury jeszcze przed podpisaniem umowy z kupującym.

Trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości, uzyskać dokumenty bankowe, ustalić rzeczywistą wartość mieszkania, prawidłowo podzielić cenę sprzedaży i zaplanować wykreślenie hipoteki.

BZM Nieruchomości w Poznaniu prowadzi transakcje sprzedaży mieszkań obciążonych kredytem hipotecznym. W ramach przygotowania sprzedaży analizujemy dokumenty nieruchomości, ustalamy sposób przeprowadzenia transakcji i koordynujemy jej kolejne etapy.

W BZM pośrednik w obrocie nieruchomościami współpracuje z rzeczoznawcą majątkowym, dzięki czemu możliwe jest również profesjonalne określenie wartości nieruchomości.

Chcesz wiedzieć więcej? Zajrzyj do naszej strefy wiedzy, możesz dowiedzieć się np jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie w Poznaniu.

Śledź nas też na Facebooku!

Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
Licencja nr 6013
tel. 61 872 93 76
biuro@bzm.pl