Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości w Polsce przez spadkobiercę z Danii – case study

Czy osoba mieszkająca za granicą może sprzedać odziedziczone mieszkanie w Polsce? Tak. Problem pojawia się wtedy, gdy spadek został przeprowadzony za granicą, dokumenty są wystawione w innym języku, dane spadkodawcy różnią się między polskimi i zagranicznymi rejestrami, a zagraniczne rozstrzygnięcie trzeba prawidłowo wykorzystać w Polsce.

W BZM Nieruchomości prowadziliśmy taką transakcję w Poznaniu. Spadkobiercą był obywatel Danii, który odziedziczył mieszkanie po swojej żonie – obywatelce Polski od lat mieszkającej w Danii.

Zanim możliwe było podpisanie aktu notarialnego, trzeba było uporządkować dokumenty stanu cywilnego, wykazać ciągłość danych właścicielki, przetłumaczyć duńskie dokumenty, przeprowadzić transkrypcję aktów, uzyskać numer PESEL spadkobiercy, załatwić formalności podatkowe oraz wyjaśnić skuteczność duńskiego rozstrzygnięcia spadkowego w Polsce.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie w Polsce, gdy spadkobierca mieszka w Danii?

W opisanej sprawie przygotowanie sprzedaży można podzielić na 8 etapów:

1. analiza dokumentów z Polski i Danii,

2. wykrycie rozbieżności w nazwisku właścicielki,

3. przygotowanie tłumaczeń zagranicznych dokumentów,

4. transkrypcja aktu małżeństwa i aktu zgonu,

5. uzyskanie numeru PESEL przez spadkobiercę,

6. uregulowanie formalności podatkowych,

7. ustalenie skuteczności duńskiego rozstrzygnięcia spadkowego w Polsce,

8. skompletowanie dokumentów i sprzedaż mieszkania u notariusza.

Nie każda sprawa będzie przebiegała identycznie. Kluczowe znaczenie ma rodzaj dokumentu spadkowego wydanego za granicą oraz stan dokumentacji dotyczącej konkretnej nieruchomości.

Jak zaczęła się sprawa sprzedaży odziedziczonego mieszkania w Poznaniu?

Właścicielką mieszkania w Poznaniu była obywatelka Polski. Kobieta zawarła związek małżeński z obywatelem Danii i zamieszkała z nim za granicą.

Po ślubie przyjęła nazwisko męża.

Problem polegał na tym, że zmiana nazwiska nie została odpowiednio odzwierciedlona w polskiej dokumentacji związanej z nieruchomością. W polskich dokumentach właścicielka nadal występowała pod nazwiskiem panieńskim.

W dokumentach duńskich – m.in. dotyczących małżeństwa, zgonu i spadku – występowała już pod nazwiskiem męża.

Po jej śmierci mąż, obywatel Danii, został wskazany w testamencie jako spadkobierca. Chciał następnie sprzedać odziedziczone mieszkanie w Poznaniu.

Dlaczego zagraniczne dokumenty nie wystarczyły do sprzedaży mieszkania?

Sam fakt posiadania zagranicznego testamentu lub dokumentów z postępowania spadkowego nie oznacza jeszcze, że można od razu podpisać w Polsce umowę sprzedaży nieruchomości.

Najpierw trzeba ustalić m.in.:

• jaki organ wydał dokument,

• czy dokument jest orzeczeniem sądu, dokumentem urzędowym, zaświadczeniem czy innym rozstrzygnięciem,

• czy jest prawomocny,

• jakie skutki wywołuje w państwie pochodzenia,

• czy jednoznacznie wskazuje spadkobiercę,

• czy może zostać wykorzystany do wykazania prawa do nieruchomości w Polsce,

• czy dane osób wskazanych w zagranicznych dokumentach są zgodne z dokumentacją polską.

W tej sprawie szczególnym problemem była właśnie rozbieżność w nazwisku zmarłej właścicielki.

Dlaczego inne nazwisko właścicielki było problemem?

W polskiej dokumentacji dotyczącej mieszkania widniało nazwisko panieńskie właścicielki.

Tymczasem w duńskim akcie małżeństwa, akcie zgonu oraz dokumentach spadkowych występowała pod nazwiskiem przyjętym po ślubie.

Przed sprzedażą trzeba było więc stworzyć jednoznaczny ciąg dokumentów potwierdzający, że osoba występująca pod nazwiskiem panieńskim w polskich dokumentach i osoba wskazana pod nazwiskiem męża w dokumentach duńskich to ta sama osoba.

Bez usunięcia tej rozbieżności przygotowanie bezpiecznej umowy sprzedaży byłoby problematyczne.

Dlaczego znaczenie miała transkrypcja aktu małżeństwa?

W prowadzonej sprawie jednym z kluczowych etapów była transkrypcja duńskiego aktu małżeństwa do polskiego rejestru stanu cywilnego.

Transkrypcja polega na przeniesieniu treści zagranicznego aktu stanu cywilnego do polskiego rejestru.

Dzięki temu możliwe było formalne powiązanie nazwiska panieńskiego właścicielki z nazwiskiem, którego używała po zawarciu małżeństwa w Danii.

W tej konkretnej transakcji transkrypcję przeprowadzono w Urzędzie Stanu Cywilnego w Poznaniu.

Dlaczego potrzebna była transkrypcja aktu zgonu?

Kolejnym dokumentem wymagającym uporządkowania był zagraniczny akt zgonu.

Dokonano jego transkrypcji do polskiego rejestru stanu cywilnego. Dzięki temu dokumentacja dotycząca zmarłej właścicielki tworzyła spójny ciąg z pozostałymi polskimi dokumentami.

Trzeba jednak podkreślić, że zakres wymaganych czynności zależy od konkretnej sprawy. Transkrypcja nie powinna być przedstawiana jako automatycznie obowiązkowa przy każdej sprzedaży nieruchomości odziedziczonej za granicą.

W naszym przypadku była elementem procedury potrzebnej do uporządkowania danych spadkodawczyni.

Jakie dokumenty z Danii trzeba było przetłumaczyć?

Dokumenty sporządzone w języku duńskim, które miały zostać wykorzystane przed polskimi instytucjami, wymagały przygotowania odpowiednich tłumaczeń.

W tej sprawie dotyczyło to m.in.:

• aktu małżeństwa,

• aktu zgonu,

• testamentu,

• dokumentów z duńskiego postępowania spadkowego,

• zagranicznego rozstrzygnięcia,

• dokumentu potwierdzającego jego prawomocność.

Zakres tłumaczeń zawsze powinien odpowiadać dokumentom rzeczywiście potrzebnym w danym postępowaniu.

Nie ma potrzeby tłumaczenia przypadkowych dokumentów „na zapas”. Najpierw należy ustalić, które z nich będą wykorzystane przez sąd, urząd, notariusza lub inną instytucję.

Apostille, tłumaczenie i uznanie orzeczenia – czym się różnią?

Te trzy pojęcia są często mylone, choć dotyczą zupełnie innych kwestii.

Apostille służy do poświadczenia autentyczności dokumentu publicznego w obrocie międzynarodowym, jeżeli w danym przypadku jest wymagane.

Tłumaczenie poświadczone umożliwia wykorzystanie treści dokumentu sporządzonego w języku obcym przed polskim sądem, urzędem lub notariuszem, jeżeli wymagane jest jego urzędowe tłumaczenie.

Uznanie zagranicznego orzeczenia dotyczy natomiast skutków prawnych, jakie dane rozstrzygnięcie wywołuje w Polsce.

Apostille nie potwierdza, kto jest właścicielem mieszkania. Nie zastępuje również tłumaczenia ani analizy skutków prawnych zagranicznego dokumentu.

Dlaczego Dania jest szczególnym przypadkiem przy sprawach spadkowych?

Dania należy do Unii Europejskiej, ale nie uczestniczy w stosowaniu unijnego rozporządzenia nr 650/2012 dotyczącego m.in. jurysdykcji, prawa właściwego i uznawania orzeczeń w sprawach spadkowych.

Ma to znaczenie praktyczne.

Dokumentów wydanych w Danii nie należy automatycznie traktować w taki sam sposób jak dokumentów spadkowych pochodzących z państw uczestniczących w systemie ustanowionym przez to rozporządzenie.

Dlatego przy spadku związanym z Danią szczególnie ważne jest dokładne ustalenie, jaki dokument został wydany i jakie skutki może wywołać w Polsce.

Czy duńskie orzeczenie spadkowe trzeba zawsze uznać w Polsce?

Nie można odpowiedzieć na to pytanie jednakowo dla każdego dokumentu z Danii.

Najpierw trzeba ustalić, czy mamy do czynienia z orzeczeniem sądu, rozstrzygnięciem innego organu, zaświadczeniem czy jeszcze innym dokumentem.

Jeżeli zagraniczny dokument jest orzeczeniem sądu państwa obcego w sprawie cywilnej, polski Kodeks postępowania cywilnego przewiduje co do zasady uznanie takich orzeczeń z mocy prawa, o ile nie zachodzą ustawowe przeszkody.

Nie oznacza to jednak, że w każdej transakcji sytuacja będzie oczywista.

Co zrobiono z duńskim orzeczeniem w sprawie klienta BZM?

W naszej sprawie zależało nam na jednoznacznym wyjaśnieniu skuteczności konkretnego duńskiego rozstrzygnięcia.

Złożono więc wniosek do Sądu Okręgowego w Poznaniu o formalne ustalenie, że zagraniczne orzeczenie podlega uznaniu w Polsce.

Było to działanie dotyczące konkretnej sprawy i konkretnego dokumentu.

Uzyskane postanowienie pozwoliło usunąć wątpliwości dotyczące zagranicznego rozstrzygnięcia przed przygotowaniem sprzedaży mieszkania.

Nie oznacza to, że każdy obywatel Danii sprzedający odziedziczoną nieruchomość w Polsce musi przeprowadzić identyczne postępowanie.

Jakie dokumenty były potrzebne przed Sądem Okręgowym w Poznaniu?

W prowadzonej sprawie zgromadzono m.in.:

• urzędowy odpis zagranicznego rozstrzygnięcia,

• dokument dotyczący jego prawomocności,

• wymagane tłumaczenia dokumentów,

• zagraniczny akt małżeństwa,

• zagraniczny akt zgonu,

• dokumenty powstałe po transkrypcji aktów stanu cywilnego,

• dokumenty pozwalające jednoznacznie ustalić tożsamość spadkodawczyni i spadkobiercy.

Lista dokumentów zależy od rodzaju zagranicznego rozstrzygnięcia i przebiegu konkretnej sprawy.

Czy obywatel Danii musi mieć PESEL, żeby sprzedać mieszkanie w Polsce?

Nie należy przyjmować, że każdy cudzoziemiec musi zameldować się w odziedziczonym mieszkaniu tylko po to, aby uzyskać numer PESEL.

W naszym przypadku obywatel Danii otrzymał numer PESEL w związku z zameldowaniem w odziedziczonym mieszkaniu w Poznaniu.

Numer ułatwił jego identyfikację w polskich rejestrach oraz późniejsze formalności.

Zameldowanie nie jest jednak jedyną drogą uzyskania numeru PESEL. Cudzoziemiec może w określonych przypadkach wystąpić o jego nadanie na wniosek, jeżeli istnieje podstawa prawna wymagająca posługiwania się tym numerem.

Dlatego sposób postępowania należy ustalić indywidualnie.

Jakie formalności podatkowe trzeba załatwić przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania?

Nabycie nieruchomości w spadku i późniejsza sprzedaż mieszkania to dwa różne zdarzenia, które mogą powodować odrębne konsekwencje podatkowe.

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić sytuację dotyczącą podatku od spadków i darowizn.

Znaczenie mogą mieć m.in.:

• sposób nabycia spadku,

• stopień pokrewieństwa,

• obywatelstwo i miejsce zamieszkania stron,

• data nabycia,

• położenie nieruchomości,

• rodzaj zagranicznego dokumentu spadkowego,

• dokonane wcześniej zgłoszenia podatkowe.

W prowadzonej przez BZM sprawie formalności przed urzędem skarbowym były jednym z etapów przygotowania transakcji.

Przed sprzedażą uzyskano dokumentację podatkową potrzebną do przeprowadzenia aktu notarialnego.

Osobno należy przeanalizować ewentualne skutki w podatku dochodowym związane z samą sprzedażą nieruchomości. Nie należy łączyć tych dwóch podatków w jedno zagadnienie.

Jakie dokumenty ostatecznie umożliwiły sprzedaż mieszkania?

Po przeprowadzeniu wszystkich wymaganych czynności powstał spójny zestaw dokumentów potwierdzających zarówno historię właścicielki, jak i prawa spadkobiercy.

W tej transakcji były to m.in.:

Dokument	Znaczenie w sprawie
dokument potwierdzający pierwotne prawo do mieszkania	wykazywał prawo zmarłej do nieruchomości
duński akt małżeństwa	potwierdzał małżeństwo i zmianę nazwiska
dokument po transkrypcji aktu małżeństwa	porządkował dane w polskim rejestrze
duński akt zgonu	potwierdzał zgon właścicielki
dokument po transkrypcji aktu zgonu	porządkował dane w polskim rejestrze
testament i dokumenty spadkowe z Danii	dotyczyły praw spadkobiercy
dokument potwierdzający prawomocność rozstrzygnięcia	potwierdzał jego status
postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu	usuwało wątpliwości dotyczące uznania konkretnego orzeczenia
numer PESEL spadkobiercy	ułatwiał identyfikację w polskich procedurach
dokumenty z urzędu skarbowego	potwierdzały uporządkowanie kwestii podatkowych wymaganych przed sprzedażą

Dopiero po skompletowaniu dokumentacji można było bezpiecznie przygotować akt notarialny sprzedaży.

Jaką rolę pełnił pośrednik BZM Nieruchomości?

W tej transakcji praca pośrednika nie zaczęła się od wykonania zdjęć i opublikowania ogłoszenia.

Najpierw trzeba było ustalić, czy mieszkanie jest w ogóle przygotowane prawnie i dokumentacyjnie do sprzedaży.

W ramach prowadzenia transakcji BZM Nieruchomości m.in.:

• przeanalizowało dokumenty dotyczące nieruchomości,

• wykryło rozbieżność w nazwisku właścicielki,

• ustaliło brakujące dokumenty,

• koordynowało przygotowanie tłumaczeń,

• pomagało organizacyjnie przy transkrypcji dokumentów w USC,

• wspierało spadkobiercę w formalnościach dotyczących numeru PESEL,

• pomagało skompletować dokumentację potrzebną do spraw podatkowych,

• współpracowało z prawnikiem i notariuszem,

• monitorowało przygotowanie dokumentów związanych z postępowaniem sądowym,

• wyjaśniało kupującemu przyczyny wydłużenia procesu.

BZM nie zastępowało adwokata, sądu, notariusza ani doradcy podatkowego. Rolą pośrednika było rozpoznanie przeszkód związanych z transakcją oraz koordynowanie procesu sprzedaży we współpracy z odpowiednimi specjalistami.

To rozróżnienie jest szczególnie ważne w skomplikowanych transakcjach spadkowych.

Czy każda sprzedaż odziedziczonego mieszkania przez cudzoziemca wygląda tak samo?

Nie.

Opisany przypadek dotyczył konkretnego mieszkania w Poznaniu, obywatela Danii oraz konkretnych duńskich dokumentów.

Inaczej może wyglądać sprawa, w której spadkobierca dysponuje:

• prawomocnym orzeczeniem sądu,

• europejskim poświadczeniem spadkowym wydanym przez państwo uczestniczące w odpowiednim systemie unijnym,

• zagranicznym aktem lub zaświadczeniem,

• testamentem bez zakończonego postępowania spadkowego,

• dokumentem wydanym przez organ inny niż sąd.

Dlatego dokumenty powinny zostać sprawdzone przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż, przyjęciem zadatku i ustaleniem terminu aktu notarialnego.

FAQ – sprzedaż odziedziczonej nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca

Czy cudzoziemiec może sprzedać odziedziczone mieszkanie w Polsce?

Tak. Najpierw musi jednak dysponować dokumentami pozwalającymi wykazać prawo do nieruchomości oraz spełnić wymagania dotyczące konkretnej transakcji.

Czy dokument spadkowy z Danii wystarczy do sprzedaży mieszkania w Polsce?

Nie można tego przesądzić bez sprawdzenia dokumentu. Znaczenie ma organ, który go wydał, jego charakter, prawomocność oraz skutki prawne, jakie może wywoływać w Polsce.

Czy Dania wydaje europejskie poświadczenie spadkowe na podstawie rozporządzenia 650/2012?

Dania nie uczestniczy w stosowaniu rozporządzenia UE nr 650/2012. Dlatego przy dokumentach spadkowych z Danii trzeba dokładnie sprawdzić właściwą procedurę ich wykorzystania w Polsce.

Czy trzeba przepisać zagraniczny akt małżeństwa do polskiego USC?

Nie w każdej sprawie. W opisanej transakcji transkrypcja była potrzebna do uporządkowania danych właścicielki i wykazania ciągłości jej nazwiska.

Czy cudzoziemiec musi się zameldować w Polsce, aby uzyskać PESEL?

Nie. Zameldowanie może prowadzić do nadania numeru PESEL, ale w określonych sytuacjach cudzoziemiec może również wystąpić o PESEL na wniosek, wskazując podstawę prawną.

Czy zagraniczne orzeczenie zawsze wymaga osobnego postępowania o uznanie w Polsce?

Nie. Orzeczenia sądów państw obcych w sprawach cywilnych mogą podlegać uznaniu z mocy prawa, jeżeli spełnione są wymagane warunki. Jeżeli istnieje interes prawny, możliwe jest również wystąpienie do sądu o ustalenie, czy dane orzeczenie podlega uznaniu.

Czy apostille oznacza, że dokument spadkowy jest automatycznie uznany w Polsce?

Nie. Apostille dotyczy autentyczności dokumentu publicznego. Nie rozstrzyga automatycznie o jego skutkach prawnych ani o prawie spadkobiercy do polskiej nieruchomości.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przez spadkobiercę z Danii – podsumowanie

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania przez osobę mieszkającą za granicą może wymagać znacznie więcej niż znalezienia kupującego i umówienia wizyty u notariusza.

W opisanej transakcji konieczne było połączenie dokumentów z dwóch państw, wyjaśnienie różnicy w nazwiskach, przygotowanie tłumaczeń, wykonanie transkrypcji aktów stanu cywilnego, uzyskanie numeru PESEL, uporządkowanie kwestii podatkowych oraz wyjaśnienie skuteczności duńskiego rozstrzygnięcia spadkowego w Polsce.

Dopiero po wykonaniu tych czynności możliwe było przygotowanie bezpiecznej sprzedaży mieszkania w Poznaniu.

BZM Nieruchomości Poznań prowadzi również transakcje, w których właściciel lub spadkobierca mieszka poza Polską. W przypadku spraw wymagających wiedzy prawnej, podatkowej lub notarialnej proces jest koordynowany przy współpracy z odpowiednimi specjalistami.

Chcesz wiedzieć więcej? Zajrzyj do naszej strefy wiedzy, możesz dowiedzieć się np zakup mieszkania z rynku wtórnego na co zwrócić uwagę.

Śledz nas też na Facebooku!

Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
Licencja nr 6013
tel. 61 872 93 76
biuro@bzm.pl