Świadectwo energetyczne i świadectwo charakterystyki energetycznej co to jest i czy jest niezbędne przy sprzedaży nieruchomości?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający obliczeniowe zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną do jego użytkowania. Jest wymagane przede wszystkim przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości, z wyjątkami przewidzianymi w przepisach.

Dokument zawiera m.in. informacje dotyczące energii użytkowej, końcowej i nieodnawialnej energii pierwotnej, udziału odnawialnych źródeł energii oraz emisji CO₂.

Świadectwo energetyczne nie jest tym samym co audyt energetyczny. Są to dwa różne dokumenty o innym celu i zakresie.

Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie nazywane również świadectwem energetycznym albo certyfikatem energetycznym, jest dokumentem przedstawiającym charakterystykę energetyczną budynku lub jego części, np. mieszkania albo lokalu użytkowego.

Dokument pozwala określić obliczeniowe zapotrzebowanie na energię potrzebną m.in. do:

• ogrzewania,

• wentylacji,

• przygotowania ciepłej wody użytkowej,

• chłodzenia,

• a w odpowiednich przypadkach również oświetlenia.

Nie należy jednak interpretować świadectwa jako dokładnej prognozy przyszłych rachunków.

Rzeczywiste zużycie energii zależy również od sposobu korzystania z nieruchomości przez mieszkańców.

Świadectwo energetyczne a audyt energetyczny – czy to to samo?

Nie.

Świadectwo charakterystyki energetycznej opisuje charakterystykę energetyczną konkretnego budynku lub lokalu zgodnie z określoną metodologią.

Audyt energetyczny jest natomiast dokumentem wykorzystywanym przede wszystkim do analizy możliwych działań modernizacyjnych i ich opłacalności.

Dlatego pojęć „świadectwo energetyczne” i „audyt energetyczny” nie powinno się stosować zamiennie.

Jakie informacje zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo zawiera przede wszystkim:

• dane identyfikacyjne budynku lub lokalu,

• informacje dotyczące jego charakterystyki energetycznej,

• wskaźniki energetyczne,

• informacje o udziale odnawialnych źródeł energii,

• dane dotyczące emisji CO₂,

• zalecenia dotyczące możliwej poprawy charakterystyki energetycznej.

Dokument otrzymuje numer nadany w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Co oznaczają wskaźniki EU, EK i EP?

W świadectwie znajdują się m.in. wskaźniki EU, EK oraz EP.

EU – energia użytkowa

Pokazuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię związaną z jego użytkowaniem, przed uwzględnieniem sprawności systemów technicznych.

EK – energia końcowa

Uwzględnia energię dostarczaną do budynku lub lokalu z uwzględnieniem funkcjonujących systemów technicznych.

EP – nieodnawialna energia pierwotna

Uwzględnia dodatkowo sposób pozyskiwania i dostarczania energii oraz udział nieodnawialnych źródeł energii.

Wskaźniki te pozwalają porównywać charakterystykę energetyczną różnych nieruchomości, ale nie należy traktować ich jako prostego przelicznika przyszłych rachunków za prąd, gaz czy ogrzewanie.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy budynek lub jego część jest:

• sprzedawana,

• wynajmowana,

• zbywane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Obowiązek może wystąpić także w związku z zakończeniem budowy lub uzyskiwaniem pozwolenia na użytkowanie, zgodnie z przepisami prawa budowlanego i przewidzianymi wyjątkami.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania?

Tak, co do zasady przy sprzedaży mieszkania świadectwo charakterystyki energetycznej powinno zostać przekazane kupującemu.

Przy sprzedaży nieruchomości fakt przekazania świadectwa jest odnotowywany w akcie notarialnym.

Dotyczy to m.in.:

• sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną własność,

• sprzedaży domu,

• sprzedaży lokalu użytkowego,

• sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Nabywca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu.

Dlatego świadectwo warto przygotować odpowiednio wcześniej, a nie dopiero w dniu podpisania aktu notarialnego.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy wynajmie?

Tak, przy zawieraniu umowy najmu należy przekazać najemcy odpowiednią kopię lub wydruk świadectwa.

Dotyczy to m.in. najmu:

• mieszkania,

• domu,

• lokalu użytkowego.

Najemca również nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.

Czy świadectwo energetyczne jest wymagane przy kredycie hipotecznym?

Sam fakt finansowania zakupu kredytem hipotecznym nie tworzy odrębnego, powszechnego obowiązku ustawowego sporządzenia świadectwa.

Świadectwo jest natomiast wymagane w związku z samą sprzedażą nieruchomości, jeżeli transakcja podlega obowiązkowi określonemu w przepisach.

Niezależnie od tego bank może w ramach własnych procedur kredytowych zażądać określonych informacji lub dokumentów dotyczących nieruchomości.

Dlatego przy zakupie na kredyt warto wcześniej sprawdzić wymagania konkretnego banku lub doradcy kredytowego.

Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne w ogłoszeniu sprzedaży mieszkania?

Jeżeli dla sprzedawanego lub wynajmowanego budynku albo lokalu zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie należy podać określone parametry wynikające z dokumentu.

Są to:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową,

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową,

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną,

• udział odnawialnych źródeł energii,

• jednostkowa wielkość emisji CO₂.

Jest to szczególnie ważne przy publikacji ofert sprzedaży i wynajmu na portalach nieruchomości.

Jak długo ważne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.

Nie oznacza to jednak, że zawsze można posługiwać się nim przez pełne 10 lat.

Świadectwo może stracić ważność wcześniej, jeżeli wykonane zostaną roboty budowlane lub instalacyjne, które zmienią charakterystykę energetyczną nieruchomości.

Może do tego dojść np. po:

• wymianie okien,

• zmianie źródła ogrzewania,

• dociepleniu budynku,

• istotnej modernizacji instalacji wpływającej na charakterystykę energetyczną.

Czy po remoncie trzeba zrobić nowe świadectwo energetyczne?

Nie po każdym remoncie.

Malowanie ścian, wymiana podłóg czy zmiana mebli nie oznaczają automatycznie utraty ważności świadectwa.

Nowy dokument może być potrzebny wtedy, gdy przeprowadzone prace budowlano-instalacyjne wpłynęły na charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu.

Przykładem może być docieplenie budynku, wymiana okien albo zmiana systemu ogrzewania.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane?

Ustawa przewiduje wyjątki.

Obowiązek nie dotyczy m.in. określonych budynków:

• objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie zabytków,

• używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej,

• przemysłowych i gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyjątkiem wbudowanego oświetlenia,

• mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,

• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,

• określonych budynków gospodarstw rolnych spełniających ustawowe kryterium energetyczne.

Każdy przypadek należy jednak oceniać indywidualnie.

Kto może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo może sporządzić osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Dokument sporządzany jest za pośrednictwem systemu teleinformatycznego centralnego rejestru i otrzymuje indywidualny numer.

Nie wystarczy więc samo określanie się jako „audytor energetyczny”, „specjalista energetyczny” czy „ekspert budowlany”.

Przed zleceniem usługi warto sprawdzić, czy dana osoba figuruje w oficjalnym wykazie.

Czy właściciel może sam wystawić świadectwo energetyczne swojego mieszkania?

Nie.

Świadectwo nie może być sporządzone przez właściciela lub zarządcę budynku albo części budynku, której dokument dotyczy.

Dotyczy to również osoby posiadającej określone prawa spółdzielcze do lokalu.

Świadectwo powinien więc przygotować niezależny uprawniony specjalista.

Jak sprawdzić osobę wystawiającą świadectwo energetyczne?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Można w nim sprawdzić, czy dana osoba znajduje się w wykazie osób uprawnionych do sporządzania świadectw.

Dzięki temu właściciel ma pewność, że dokument zostanie wygenerowany w oficjalnym systemie i będzie posiadał numer rejestrowy.

Jak uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Procedura jest stosunkowo prosta.

1. Wybierz osobę uprawnioną

Najpierw należy wybrać specjalistę figurującego w centralnym rejestrze.

2. Przekaż informacje o nieruchomości

Zakres wymaganych danych zależy od rodzaju budynku lub lokalu i dostępnej dokumentacji.

3. Uzupełnij dokumentację techniczną

Specjalista może potrzebować m.in. informacji dotyczących:

• powierzchni nieruchomości,

• roku budowy,

• ścian i izolacji,

• stropów i dachu,

• okien,

• źródła ogrzewania,

• przygotowania ciepłej wody,

• wentylacji,

• przeprowadzonych modernizacji.

4. Sporządzenie świadectwa

Na podstawie zebranych danych i wymaganej metodologii specjalista wykonuje obliczenia i sporządza dokument w centralnym rejestrze.

Świadectwo otrzymuje indywidualny numer.

Jakie dokumenty są potrzebne do świadectwa energetycznego?

Nie ma jednej identycznej listy dla każdego budynku i lokalu.

Przydatne mogą być m.in.:

• projekt budowlany lub techniczny,

• rzuty lokalu albo budynku,

• informacje o powierzchni,

• dane dotyczące przegród budowlanych,

• informacje o oknach,

• dane dotyczące systemu ogrzewania,

• informacje o wentylacji,

• dane dotyczące przygotowania ciepłej wody,

• informacje o termomodernizacjach.

Jeżeli dokumentacja jest niepełna, osoba sporządzająca świadectwo ustala, jakie dodatkowe informacje będą potrzebne.

Co grozi za brak świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub najmie?

Niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa w sytuacji, w której jest ono wymagane, może skutkować karą grzywny.

Przy sprzedaży nieruchomości notariusz odnotowuje przekazanie świadectwa w akcie.

Jeżeli dokument nie zostanie przekazany nabywcy, notariusz poucza podmiot zobowiązany o możliwości nałożenia grzywny.

Nabywca ani najemca nie mogą skutecznie zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkania w Poznaniu

Przygotowując mieszkanie do sprzedaży w Poznaniu, warto sprawdzić obowiązek dotyczący świadectwa jeszcze przed ustaleniem terminu aktu notarialnego.

Dzięki temu jeden z dokumentów wymaganych do finalizacji sprzedaży jest przygotowany odpowiednio wcześniej.

W przypadku sprzedaży nieruchomości prowadzonej przez BZM Nieruchomości komplet dokumentów jest analizowany jeszcze przed finalizacją transakcji.

Dzięki temu możliwe jest wcześniejsze zidentyfikowanie brakujących dokumentów i ograniczenie ryzyka przesunięcia terminu aktu notarialnego.

FAQ – 15 pytań o świadectwo charakterystyki energetycznej

1. Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

To dokument określający obliczeniowe zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię niezbędną do jego użytkowania.

2. Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania?

Co do zasady tak. Sprzedający powinien przekazać nabywcy świadectwo przy zawieraniu aktu notarialnego, jeżeli nieruchomość nie podlega ustawowemu wyjątkowi.

3. Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy wynajmie mieszkania?

Tak. Przy zawarciu umowy najmu najemca powinien otrzymać odpowiednią kopię lub wydruk świadectwa.

4. Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia, chyba że wcześniej wykonane zostaną prace zmieniające charakterystykę energetyczną nieruchomości.

5. Czy po remoncie trzeba zrobić nowe świadectwo energetyczne?

Nie po każdym remoncie. Nowe świadectwo może być potrzebne, jeżeli prace zmieniły charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu.

6. Kto może wystawić świadectwo charakterystyki energetycznej?

Osoba wpisana do odpowiedniego wykazu w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

7. Jak sprawdzić, czy osoba wystawiająca świadectwo ma uprawnienia?

Należy sprawdzić ją w oficjalnym wykazie osób uprawnionych prowadzonym w centralnym rejestrze.

8. Czy właściciel może sam wystawić świadectwo dla swojego mieszkania?

Nie. Właściciel nie może sporządzić świadectwa dla własnego budynku lub części budynku.

9. Czy można sprzedać mieszkanie bez świadectwa energetycznego?

Jeżeli dla danej transakcji występuje ustawowy obowiązek przekazania świadectwa, jego brak oznacza niewykonanie tego obowiązku. Notariusz poucza wówczas zobowiązanego o karze grzywny.

10. Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa energetycznego?

Nie. Nabywca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

11. Czy najemca może zrezygnować ze świadectwa energetycznego?

Nie. Najemca również nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.

12. Czy świadectwo energetyczne trzeba podać w ogłoszeniu?

Jeżeli dla sprzedawanego lub wynajmowanego lokalu albo budynku świadectwo zostało już sporządzone, w ogłoszeniu należy podać określone w przepisach wskaźniki energetyczne.

13. Czy świadectwo energetyczne pokazuje wysokość rachunków?

Nie dokładnie. Dokument określa charakterystykę i obliczeniowe zapotrzebowanie na energię. Faktyczne rachunki zależą również od sposobu korzystania z nieruchomości i cen energii.

14. Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne przy kredycie hipotecznym?

Podstawowy obowiązek wynika z transakcji sprzedaży, a nie z samego faktu korzystania z kredytu. Bank może jednak mieć dodatkowe wymagania wynikające z własnych procedur.

15. Jaka jest kara za brak świadectwa energetycznego?

Niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa w sytuacji wymaganej przepisami może skutkować karą grzywny. Przepisy nie określają w tym miejscu jednej stałej kwoty dla każdej sytuacji.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest tylko jednym z dokumentów, o których trzeba pamiętać przy sprzedaży. Sprawdź również jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie w Poznaniu – w poradniku opisujemy wszystkie najważniejsze etapy przygotowania i przeprowadzenia transakcji.

Śledź nas też na Facebooku!

Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
Licencja nr 6013
tel. 61-8729-376
biuro@bzm.pl