Czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość? Sprawdź różnice w prawie własności, księdze wieczystej, hipotece, dziedziczeniu i umowie o dożywocie.
Kupując mieszkanie, można spotkać się z różnymi formami prawnymi lokalu. Dwie najczęstsze to lokal stanowiący odrębną nieruchomość, czyli potocznie pełna własność mieszkania, oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Na pierwszy rzut oka oba rozwiązania mogą wydawać się podobne. W obu przypadkach lokal można zwykle sprzedać, wynająć, przekazać bliskim albo odziedziczyć. Różnice pojawiają się jednak w sferze prawnej, księgowej, kredytowej i spadkowej. Szczególnie istotne znaczenie ma także to, czy przy danym lokalu można zawrzeć umowę o dożywocie.
Lokal stanowiący odrębną nieruchomość — pełna własność mieszkania
Lokal stanowiący odrębną nieruchomość to mieszkanie, które zostało prawnie wyodrębnione z budynku. Właściciel ma prawo własności do konkretnego lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej, czyli m.in. w gruncie, klatce schodowej, dachu, elewacji i innych częściach budynku służących wszystkim właścicielom.
Przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Ustawa o własności lokali wskazuje, że do powstania tej własności niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
W praktyce oznacza to, że właściciel ma bardzo szerokie uprawnienia. Może mieszkanie sprzedać, wynająć, darować, zapisać w testamencie, obciążyć hipoteką albo przekazać w ramach umowy o dożywocie.
Najważniejsze cechy lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość:
- właściciel ma pełne prawo własności mieszkania,
- lokal ma własną księgę wieczystą,
- lokal może być obciążony hipoteką,
- właściciel może swobodnie rozporządzać lokalem,
- właściciel ponosi obowiązki związane z własnością, w tym co do zasady podatek od nieruchomości,
- lokal może być przedmiotem umowy o dożywocie.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — czym jest?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest pełną własnością mieszkania. Jest to ograniczone prawo rzeczowe. Osoba, której przysługuje takie prawo, może z lokalu korzystać i nim rozporządzać, ale formalnie nie jest właścicielem lokalu jako odrębnej nieruchomości.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Oznacza to, że takie prawo można sprzedać, odziedziczyć, darować albo obciążyć hipoteką. Trzeba jednak pamiętać, że przedmiotem obrotu nie jest sama własność lokalu, ale właśnie prawo do lokalu.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga wieczysta może, ale nie musi być założona. Przepisy dopuszczają prowadzenie księgi wieczystej także dla takiego prawa. W praktyce brak księgi wieczystej może utrudniać sprzedaż mieszkania albo uzyskanie kredytu hipotecznego.
Najważniejsze cechy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:
- nie jest to pełna własność nieruchomości,
- jest to ograniczone prawo rzeczowe,
- prawo można sprzedać, darować i odziedziczyć,
- można je obciążyć hipoteką, jeśli ma założoną księgę wieczystą,
- księga wieczysta jest możliwa, ale nie zawsze istnieje,
- uprawniony podlega zasadom obowiązującym w spółdzielni,
- nie można zawrzeć klasycznej umowy o dożywocie dotyczącej tego prawa.
Księga wieczysta mieszkania — obowiązkowa czy opcjonalna?
Jedną z najważniejszych różnic jest księga wieczysta mieszkania.
Przy lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość księga wieczysta jest elementem koniecznym. Bez wpisu nie powstaje odrębna własność lokalu.
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu księga wieczysta może zostać założona, ale nie zawsze tak jest. Jeżeli lokal ma być kupowany na kredyt, bank zazwyczaj wymaga księgi wieczystej, ponieważ hipoteka musi zostać ujawniona w księdze.
Dlatego przed zakupem mieszkania warto sprawdzić, czy lokal ma księgę wieczystą, co jest w niej wpisane oraz czy nie ma obciążeń, roszczeń albo niejasności dotyczących stanu prawnego.
Hipoteka i kredyt hipoteczny
Zarówno lokal stanowiący odrębną nieruchomość, jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogą być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Różnica polega jednak na praktyce bankowej i dokumentach.
W przypadku odrębnej własności lokalu sprawa jest zazwyczaj prostsza, ponieważ lokal ma księgę wieczystą, a hipoteka wpisywana jest bezpośrednio do tej księgi.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrzebna jest księga wieczysta prowadzona dla tego prawa. Jeżeli jej nie ma, kupujący często musi doprowadzić do jej założenia, co może wydłużyć cały proces kredytowy.
Umowa o dożywocie — ważna różnica przy przekazaniu mieszkania
Bardzo istotną różnicą między tymi dwiema formami prawnymi jest możliwość zawarcia umowy o dożywocie.
Umowa o dożywocie polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obowiązki nabywcy obejmują m.in. przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Tak wynika z art. 908 Kodeksu cywilnego.
Co ważne, umowa o dożywocie może dotyczyć wyłącznie przeniesienia własności nieruchomości. Oznacza to, że można ją zawrzeć przy lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość, ale nie przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Sąd Najwyższy wskazał, że umowy dożywocia nie można oprzeć na przeniesieniu własności rzeczy ruchomych ani innych praw, takich jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość może przekazać lokal np. dziecku, wnukowi albo osobie trzeciej w zamian za dożywotnią opiekę. Natomiast osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może zawrzeć klasycznej umowy o dożywocie dotyczącej tego prawa.
Możliwe są czasem inne konstrukcje prawne, np. umowy nienazwane przewidujące opiekę w zamian za przeniesienie określonego prawa, ale nie jest to klasyczna umowa dożywocia w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Skutki takiej umowy mogą być inne, dlatego w takiej sytuacji warto skonsultować się z notariuszem lub prawnikiem.
Umowa o dożywocie a zachowek
Umowa o dożywocie ma duże znaczenie także z punktu widzenia spraw spadkowych.
W przeciwieństwie do darowizny, umowa dożywocia jest umową odpłatną i wzajemną. Jedna strona przenosi własność nieruchomości, a druga zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania. Dlatego wartości nieruchomości przekazanej w ramach rzeczywistej umowy o dożywocie co do zasady nie dolicza się do podstawy obliczenia zachowku. Sąd Najwyższy wskazywał, że wartości nieruchomości przeniesionej w zamian za dożywotnie utrzymanie nie dolicza się do substratu zachowku.
Oznacza to, że spadkobiercy ustawowi co do zasady nie mogą skutecznie domagać się zachowku od wartości mieszkania przekazanego na podstawie prawdziwej i wykonywanej umowy o dożywocie.
To bardzo ważna różnica między umową o dożywocie a darowizną. Przy darowiźnie spadkobiercy często mogą domagać się doliczenia jej wartości do substratu zachowku. Przy dożywociu sytuacja wygląda inaczej, ponieważ nie jest to bezpłatne przysporzenie, lecz umowa zawierana w zamian za konkretne świadczenia opiekuńcze i utrzymaniowe.
Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli umowa o dożywocie byłaby pozorna i w rzeczywistości miała ukrywać darowiznę, spadkobiercy mogą próbować kwestionować jej charakter przed sądem.
Najważniejsze różnice — tabela porównawcza
Cecha | Lokal stanowiący odrębną nieruchomość | Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu |
Charakter prawa | Pełna własność mieszkania | Ograniczone prawo rzeczowe |
Właściciel | Właściciel lokalu | Formalnie lokal pozostaje w zasobach spółdzielni |
Księga wieczysta | Konieczna przy ustanowieniu odrębnej własności | Możliwa, ale nie zawsze istnieje |
Sprzedaż | Tak | Tak |
Wynajem | Tak | Tak |
Dziedziczenie | Tak | Tak |
Hipoteka | Tak | Tak, ale w praktyce potrzebna jest księga wieczysta |
Kredyt hipoteczny | Zazwyczaj prostszy proces | Może wymagać założenia księgi wieczystej |
Podatek od nieruchomości | Właściciel rozlicza go jako właściciel | Zwykle rozliczany w ramach opłat do spółdzielni |
Umowa o dożywocie | Tak | Nie, nie jako klasyczna umowa dożywocia |
Zachowek przy dożywociu | Co do zasady brak doliczenia do substratu zachowku | Nie dotyczy klasycznej umowy dożywocia |
Która forma jest korzystniejsza?
Z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego i swobody dysponowania lokalem korzystniejszy jest zazwyczaj lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Daje właścicielowi najszersze uprawnienia, pozwala łatwiej ustanowić hipotekę, ułatwia sprzedaż oraz daje możliwość zawarcia umowy o dożywocie.
Nie oznacza to jednak, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest złym rozwiązaniem. Takim prawem również można obracać, można je sprzedać, odziedziczyć lub zabezpieczyć kredyt hipoteczny. Trzeba jednak dokładniej sprawdzić stan prawny lokalu, w szczególności:
- czy istnieje księga wieczysta,
- czy spółdzielnia ma uregulowany stan prawny gruntu,
- czy nie ma zaległości w opłatach,
- czy możliwe jest przekształcenie prawa w odrębną własność lokalu,
- czy planowane przekazanie mieszkania ma nastąpić przez darowiznę, sprzedaż czy umowę o dożywocie.
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w pełną własność?
W wielu przypadkach spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w odrębną własność lokalu. Takie przekształcenie daje właścicielowi większą kontrolę nad mieszkaniem i porządkuje stan prawny nieruchomości.
Po przekształceniu lokal staje się samodzielną nieruchomością lokalową, ma własną księgę wieczystą, a właściciel może korzystać z pełni uprawnień właścicielskich. Ma to znaczenie nie tylko przy sprzedaży i kredycie, ale również przy planowaniu sukcesji rodzinnej, w tym przy zawieraniu umowy o dożywocie.
Podsumowanie
Najprościej mówiąc, lokal stanowiący odrębną nieruchomość to pełna własność mieszkania, natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to silne, zbywalne i dziedziczne prawo do korzystania z lokalu, ale nie pełna własność nieruchomości.
Najważniejsze różnice dotyczą księgi wieczystej, hipoteki, zależności od spółdzielni oraz możliwości zawarcia umowy o dożywocie.
Jeżeli właściciel chce przekazać mieszkanie bliskiej osobie w zamian za opiekę i jednocześnie ograniczyć ryzyko późniejszych roszczeń o zachowek, szczególnie istotne jest posiadanie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Tylko taka forma pozwala zawrzeć klasyczną umowę o dożywocie.
Przed zakupem lub przekazaniem mieszkania warto więc dokładnie sprawdzić, czy mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu, czy ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Ta różnica może mieć bardzo duże znaczenie przy sprzedaży, kredycie, dziedziczeniu, zachowku i planowaniu majątkowym.
Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
Licencja nr 6013
tel. 61-8729-376
biuro@bzm.pl
