Zakup mieszkania z rynku wtórnego wymaga sprawdzenia znacznie więcej niż ceny, lokalizacji i stanu wnętrza. Przed podpisaniem umowy trzeba zweryfikować stan prawny nieruchomości, dokumenty właściciela, księgę wieczystą, ewentualną hipotekę, formę prawną lokalu, koszty zakupu, sposób finansowania, warunki umowy przedwstępnej oraz termin przekazania mieszkania.
W tym poradniku BZM Nieruchomości pokazujemy cały proces zakupu mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku i kierujemy do szczegółowych poradników dotyczących poszczególnych etapów transakcji.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego – najważniejsze poradniki BZM
Jeżeli jesteś na konkretnym etapie zakupu, przejdź bezpośrednio do odpowiedniego poradnika:
-
Koszty zakupu mieszkania – PCC, notariusz, księga wieczysta i kredyt
-
Umowa przedwstępna u notariusza czy w zwykłej formie pisemnej?
-
Kredyt hipoteczny – zakup mieszkania na kredyt krok po kroku
-
Co sprawdza notariusz i jaka jest jego rola przy transakcji?
-
Kiedy kupujący otrzymuje klucze i co zrobić po zakupie mieszkania?
-
Zakup spółdzielczego własnościowego prawa bez księgi wieczystej – przykład z praktyki BZM
Jak wygląda zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku?
Najbezpieczniej potraktować zakup jako proces składający się z kolejnych etapów:
-
ustalenie budżetu i sposobu finansowania,
-
znalezienie odpowiedniego mieszkania,
-
sprawdzenie stanu technicznego lokalu i budynku,
-
ustalenie formy prawnej mieszkania,
-
sprawdzenie stanu prawnego i dokumentów,
-
ustalenie wszystkich kosztów zakupu,
-
negocjacje ceny i warunków,
-
przygotowanie umowy przedwstępnej,
-
ustalenie zadatku lub zaliczki,
-
uzyskanie kredytu – jeżeli jest potrzebny,
-
przygotowanie dokumentów do aktu,
-
podpisanie umowy sprzedaży u notariusza,
-
zapłata ceny,
-
przekazanie mieszkania i kluczy,
-
formalności po zakupie.
Kolejność ma znaczenie. Szczególnie niebezpieczne może być podpisanie umowy przedwstępnej i wpłacenie wysokiego zadatku przed dokładnym sprawdzeniem nieruchomości.
1. Ustal budżet przed rozpoczęciem poszukiwań
Cena z ogłoszenia nie jest całkowitym kosztem zakupu mieszkania.
Kupujący powinien pozostawić środki również na:
-
PCC – jeżeli jest należny,
-
taksę i pozostałe koszty notarialne,
-
opłaty sądowe,
-
wycenę nieruchomości,
-
koszty kredytu,
-
ubezpieczenie,
-
ewentualne wynagrodzenie pośrednika,
-
remont,
-
wyposażenie,
-
przeprowadzkę.
Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem, warto jeszcze przed rozpoczęciem intensywnych poszukiwań sprawdzić swoją orientacyjną zdolność kredytową.
Pełną procedurę finansowania opisujemy w poradniku Kredyt hipoteczny – zakup mieszkania na kredyt krok po kroku.
2. Co sprawdzić podczas oglądania mieszkania?
Na pierwszej prezentacji łatwo skoncentrować się na wyglądzie wnętrza. Tymczasem trzeba ocenić również rzeczy, których zmiana może być później kosztowna lub niemożliwa.
Sprawdź przede wszystkim:
-
układ mieszkania,
-
strony świata,
-
poziom hałasu,
-
stan okien i drzwi,
-
instalację elektryczną,
-
instalację wodno-kanalizacyjną,
-
ogrzewanie,
-
wentylację,
-
ślady wilgoci i pleśni,
-
pęknięcia ścian,
-
stan podłóg,
-
stan balkonu lub loggii,
-
wysokość czynszu,
-
kondycję części wspólnych budynku.
Warto również sprawdzić stan dachu, elewacji, wind, klatki schodowej, pionów instalacyjnych oraz zapytać zarządcę o planowane remonty.
Mieszkanie może wyglądać bardzo dobrze, a jednocześnie znajdować się w budynku wymagającym kosztownych inwestycji.
3. Sprawdź stan prawny mieszkania
To jeden z najważniejszych etapów całej transakcji.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy ustalić:
-
kto jest właścicielem,
-
na jakiej podstawie nabył nieruchomość,
-
jaka jest forma prawna mieszkania,
-
czy istnieje księga wieczysta,
-
czy występują hipoteki,
-
służebności,
-
roszczenia,
-
ostrzeżenia,
-
wzmianki,
-
egzekucje,
-
inne prawa osób trzecich.
Pełną procedurę opisaliśmy w osobnym HUB-ie: Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem?.
Księgę można bezpłatnie przeglądać w oficjalnym systemie Ministerstwa Sprawiedliwości Elektroniczne Księgi Wieczyste.
Nie ograniczaj się wyłącznie do działu II z nazwiskiem właściciela. Znaczenie mają wszystkie działy księgi oraz znajdujące się w nich wzmianki.
4. Sprawdź dokument, na podstawie którego sprzedający nabył mieszkanie
Sama księga wieczysta nie powinna być jedynym analizowanym dokumentem.
Poproś również o dokument stanowiący podstawę nabycia mieszkania przez aktualnego właściciela.
Może to być np.:
-
umowa sprzedaży,
-
umowa darowizny,
-
akt poświadczenia dziedziczenia,
-
postanowienie sądu o nabyciu spadku,
-
umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu,
-
umowa dotycząca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Dokument nabycia może ujawnić informacje istotne dla planowanej transakcji.
5. Spółdzielcze własnościowe czy odrębna własność?
Przed zakupem trzeba ustalić co dokładnie kupujemy.
Najczęściej spotykane są:
-
lokal stanowiący odrębną nieruchomość,
-
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
To nie są te same prawa.
Przy odrębnej własności mieszkanie posiada własną księgę wieczystą.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może natomiast mieć księgę wieczystą, ale nie musi.
Więcej: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność.
6. Czy można kupić spółdzielcze własnościowe mieszkanie bez księgi wieczystej?
Tak – w określonych sytuacjach.
Brak księgi wieczystej nie oznacza automatycznie, że spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można sprzedać lub kupić.
Trzeba jednak dokładniej sprawdzić dokumentację znajdującą się w spółdzielni oraz podstawę przysługiwania prawa sprzedającemu.
Należy również ustalić, czy dla konkretnego prawa istnieje możliwość założenia księgi wieczystej.
W BZM przeprowadziliśmy taką transakcję na poznańskich Ratajach. Kupujący nabył spółdzielcze własnościowe prawo bez księgi wieczystej, a następnie przygotowaliśmy dokumentację potrzebną do jej założenia.
Opis całej transakcji: Jak sprzedaliśmy mieszkanie bez księgi wieczystej w Poznaniu?.
7. Co zrobić, jeżeli mieszkanie ma hipotekę?
Hipoteka w dziale IV księgi wieczystej nie oznacza, że mieszkania nie można bezpiecznie kupić.
Trzeba jednak odpowiednio zaplanować rozliczenie ceny.
Sprzedający powinien uzyskać z banku aktualny dokument określający między innymi saldo zadłużenia, rachunek przeznaczony do spłaty oraz zasady uzyskania zgody na wykreślenie hipoteki.
Część ceny może zostać przekazana bezpośrednio do banku wierzyciela, a pozostała część sprzedającemu.
Całą procedurę wyjaśniamy tutaj: Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z hipoteką?.
8. Ile wynoszą koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego?
Poza ceną mieszkania kupujący może ponosić:
-
PCC,
-
koszty aktu notarialnego,
-
opłaty za wypisy,
-
opłaty sądowe,
-
koszt wpisu własności,
-
koszt wpisu hipoteki,
-
koszty kredytu,
-
koszt wyceny,
-
ubezpieczenie,
-
wynagrodzenie pośrednika – jeżeli wynika z umowy.
Dokładne zestawienie znajdziesz w poradniku Koszty zakupu mieszkania – PCC, notariusz, księga wieczysta i kredyt.
9. PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego
Przy standardowej sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Kupujący pierwsze mieszkanie lub dom może jednak w określonych przypadkach skorzystać ze zwolnienia.
Istotny wyjątek dotyczy osoby, która posiadała wcześniej udział w mieszkaniu lub domu nieprzekraczający 50%, jeżeli udział został nabyty w drodze dziedziczenia.
Aktualne informacje można sprawdzić w oficjalnych źródłach:
W praktyce zawsze warto poinformować notariusza przed przygotowaniem aktu o okolicznościach mogących mieć znaczenie dla zastosowania zwolnienia.
10. Umowa przedwstępna – co powinna zawierać?
Umowa przedwstępna nie powinna być traktowana jak zwykła „rezerwacja mieszkania”.
Powinna jasno określać co najmniej:
-
strony transakcji,
-
nieruchomość,
-
cenę,
-
termin umowy sprzedaży,
-
sposób finansowania,
-
terminy zapłaty,
-
wysokość i charakter wpłacanej kwoty,
-
dokumenty wymagane od sprzedającego,
-
termin wydania mieszkania,
-
wyposażenie pozostające w lokalu,
-
zasady postępowania w przypadku niewykonania umowy.
Podstawowe zasady umowy przedwstępnej wynikają z art. 389–390 Kodeksu cywilnego. Aktualny tekst Kodeksu można sprawdzić w Elektronicznym Systemie Informacji Prawnej ELI.
Więcej: Umowa przedwstępna u notariusza czy nie?.
11. Zadatek czy zaliczka?
To nie są pojęcia oznaczające to samo.
Zadatek może pełnić funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy i powodować określone konsekwencje, gdy jedna ze stron nie wykona umowy.
Zaliczka jest co do zasady kwotą wpłaconą na poczet przyszłej ceny i ma inne skutki w przypadku niedojścia transakcji do skutku.
Przy zakupie finansowanym kredytem szczególnie ważne są zapisy określające, co stanie się z wpłaconą kwotą w przypadku odmowy kredytu albo zbyt niskiej wyceny nieruchomości przez bank.
Szerzej: Zadatek a zaliczka – czym się różnią i kiedy zadatek jest zwrotny?.
12. Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny
Przy finansowaniu kredytem proces zakupu musi zostać zsynchronizowany z procedurą bankową.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto ustalić:
-
zdolność kredytową,
-
wysokość wkładu własnego,
-
realny termin uzyskania kredytu,
-
wymagania banku dotyczące nieruchomości,
-
dokumenty potrzebne do wyceny,
-
warunki uruchomienia kredytu.
Sam fakt posiadania zdolności kredytowej nie oznacza jeszcze, że bank zaakceptuje konkretną nieruchomość jako zabezpieczenie.
Dlatego przygotowaliśmy osobny poradnik: Kredyt hipoteczny – zakup mieszkania na kredyt krok po kroku.
13. Co sprawdza notariusz przy zakupie mieszkania?
Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
Notariusz sprawdza dokumenty wymagane do dokonania konkretnej czynności, przygotowuje akt, czuwa nad zgodnością czynności z prawem oraz nad prawami i słusznymi interesami uczestników.
Nie oznacza to jednak, że kupujący powinien dopiero w dniu aktu rozpocząć sprawdzanie nieruchomości.
Stan prawny, dokumenty, sposób finansowania i warunki transakcji najlepiej przeanalizować przed podpisaniem umowy przedwstępnej i przekazaniem zadatku.
Więcej o roli notariusza: Co realnie sprawdza notariusz i czego nie zastępuje jego udział w transakcji?.
Aktualny tekst ustawy Prawo o notariacie znajduje się w oficjalnym systemie ELI.
14. Jak bezpiecznie zapłacić cenę mieszkania?
Sposób płatności powinien być ustalony jeszcze przed podpisaniem aktu.
Cena może być płacona:
-
ze środków własnych,
-
z kredytu,
-
częściowo do banku spłacającego hipotekę sprzedającego,
-
częściowo bezpośrednio sprzedającemu.
W niektórych transakcjach warto rozważyć również depozyt notarialny.
Kupujący przekazuje wtedy środki na specjalny rachunek prowadzony przez notariusza, a ich późniejsze wydanie odbywa się na zasadach ustalonych dla konkretnej czynności.
Nie jest to rozwiązanie obowiązkowe ani potrzebne w każdej transakcji.
Więcej: Depozyt notarialny przy zakupie mieszkania – jak działa, ile kosztuje i czy jest bezpieczny?.
15. Kiedy kupujący otrzymuje klucze do mieszkania?
Podpisanie aktu notarialnego i przekazanie kluczy nie muszą nastąpić tego samego dnia.
Termin wydania mieszkania powinien zostać jasno określony w umowie.
Może nastąpić:
-
podczas podpisania aktu,
-
po zapłacie całej ceny,
-
po uruchomieniu kredytu,
-
w innym terminie uzgodnionym przez strony.
Przy wydaniu należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy.
Powinien zawierać przede wszystkim:
-
datę przekazania,
-
stany liczników,
-
numery liczników,
-
liczbę przekazywanych kluczy,
-
opis pozostającego wyposażenia,
-
ewentualne uwagi dotyczące stanu mieszkania.
Szczegółowo opisujemy to w poradniku Formalności po zakupie mieszkania – kiedy klucze i co zrobić po transakcji?.
Checklista – co sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?
| Etap | Co sprawdzić? |
|---|---|
| Budżet | cena + wszystkie koszty dodatkowe |
| Finansowanie | gotówka czy kredyt |
| Lokal | stan techniczny i wyposażenie |
| Budynek | remonty, fundusz remontowy, części wspólne |
| Forma prawna | odrębna własność czy SWP |
| Właściciel | dział II KW + dokument nabycia |
| Obciążenia | dział III KW |
| Hipoteka | dział IV KW |
| Wzmianki | wszystkie działy KW |
| Spółdzielnia/wspólnota | zadłużenie i dokumentacja |
| PCC | czy występuje zwolnienie |
| Umowa przedwstępna | cena, terminy, finansowanie, wydanie |
| Zadatek | zasady zwrotu lub zatrzymania |
| Kredyt | warunki banku i wycena |
| Akt notarialny | dokumenty i sposób płatności |
| Wydanie | protokół, liczniki, klucze |
10 najważniejszych pytań przed zakupem mieszkania
Przed podjęciem decyzji warto odpowiedzieć sobie na następujące pytania:
-
Kto jest właścicielem mieszkania?
-
Jaka jest forma prawna lokalu?
-
Czy księga wieczysta zawiera hipoteki, służebności, roszczenia lub wzmianki?
-
Na jakiej podstawie sprzedający nabył mieszkanie?
-
Czy lokal lub właściciel ma nieuregulowane kwestie prawne?
-
Ile naprawdę wyniosą wszystkie koszty zakupu?
-
Czy przysługuje mi zwolnienie z PCC?
-
Czy bank zaakceptuje konkretną nieruchomość?
-
Co stanie się z zadatkiem, jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku?
-
Kiedy otrzymam klucze i kiedy faktycznie będę mógł korzystać z mieszkania?
FAQ – zakup mieszkania z rynku wtórnego
Co najpierw sprawdzić przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
Przed zawarciem umowy przedwstępnej należy sprawdzić przede wszystkim stan prawny, właściciela, formę prawną mieszkania, księgę wieczystą, dokument nabycia oraz ewentualne obciążenia.
Czy warto sprawdzić księgę wieczystą przed oglądaniem mieszkania?
Jeżeli numer KW jest dostępny, warto zrobić to możliwie wcześnie. Pozwala to szybko wykryć część problemów, które mogą mieć znaczenie dla decyzji o zakupie.
Czy kupujący płaci PCC?
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym PCC wynosi co do zasady 2%, ale istnieje zwolnienie dotyczące określonych nabywców pierwszego mieszkania lub domu.
Czy można kupić mieszkanie z hipoteką?
Tak. Hipoteka sama w sobie nie uniemożliwia sprzedaży. Trzeba prawidłowo zaplanować spłatę zadłużenia oraz późniejsze wykreślenie hipoteki.
Czy można kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?
Tak, może to dotyczyć np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Weryfikacja takiego mieszkania opiera się w większym stopniu na dokumentach spółdzielni i podstawie nabycia prawa.
Czy przed zakupem zawsze trzeba podpisywać umowę przedwstępną?
Nie. Strony mogą od razu zawrzeć umowę sprzedaży, jeżeli są gotowe do transakcji. Umowa przedwstępna jest szczególnie przydatna wtedy, gdy potrzebny jest czas na kredyt, przygotowanie dokumentów lub inne warunki.
Co jest bezpieczniejsze – zadatek czy zaliczka?
Mają inne skutki prawne. Zadatek zazwyczaj silniej zabezpiecza wykonanie umowy, ale przy zakupie na kredyt szczególnie ważne są szczegółowe zapisy dotyczące konsekwencji nieuzyskania finansowania.
Czy notariusz sprawdzi wszystkie problemy mieszkania?
Notariusz wykonuje bardzo ważne obowiązki związane z konkretną czynnością notarialną, ale nie należy odkładać pełnej analizy nieruchomości do dnia zawarcia aktu.
Czy klucze dostaje się zawsze w dniu aktu notarialnego?
Nie. Termin przekazania mieszkania zależy od ustaleń stron i powinien zostać wpisany do umowy.
Czy warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy?
Tak. Protokół pozwala potwierdzić moment przekazania mieszkania, liczbę kluczy, stany liczników, pozostające wyposażenie oraz stan lokalu.
Zakup mieszkania w Poznaniu z BZM Nieruchomości
W BZM Nieruchomości od ponad 25 lat uczestniczymy w transakcjach sprzedaży i zakupu mieszkań w Poznaniu i okolicach.
Pomagamy kupującym między innymi w:
-
znalezieniu nieruchomości,
-
analizie dokumentów,
-
sprawdzeniu stanu prawnego,
-
negocjacjach,
-
przygotowaniu warunków transakcji,
-
koordynacji kredytu hipotecznego,
-
współpracy z notariuszem,
-
ustaleniu sposobu płatności,
-
przygotowaniu aktu,
-
przekazaniu mieszkania.
W praktyce prowadzimy zarówno standardowe zakupy mieszkań, jak również transakcje dotyczące lokali z hipoteką, spółdzielczych własnościowych praw bez księgi wieczystej, mieszkań ze spadku oraz nieruchomości wymagających wcześniejszego uporządkowania stanu prawnego.
Więcej porad znajdziesz w Bazie Wiedzy BZM Nieruchomości.
Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
Licencja nr 6013
25 lat doświadczenia
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
tel. 61-8729-376
biuro@bzm.pl
