Biegły sądowy a rzeczoznawca majątkowy – czym się różnią?

Biegły sądowy i rzeczoznawca majątkowy to nie to samo. Rzeczoznawca majątkowy posiada państwowe uprawnienia zawodowe do określania wartości nieruchomości, natomiast biegły sądowy pełni funkcję związaną z dostarczaniem sądowi wiadomości specjalnych potrzebnych do rozstrzygnięcia konkretnej sprawy.

Rzeczoznawca majątkowy może jednocześnie pełnić funkcję biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że każdy rzeczoznawca jest biegłym sądowym ani że każdy biegły może sporządzać wyceny nieruchomości.

Biegły sądowy a rzeczoznawca majątkowy – najważniejsze różnice

Cecha	Rzeczoznawca majątkowy	Biegły sądowy
Status	regulowany zawód	funkcja związana z postępowaniem
Podstawowe zadanie	określanie wartości nieruchomości	dostarczanie sądowi wiadomości specjalnych
Zakres	nieruchomości	wiele dziedzin, np. medycyna, budownictwo, księgowość, psychologia, wycena nieruchomości
Kto może zlecić pracę?	osoba prywatna, firma, bank, urząd, sąd i inne podmioty	w konkretnej sprawie powołuje go sąd lub inny uprawniony organ
Dokument	m.in. operat szacunkowy	opinia dotycząca zagadnień wskazanych przez sąd
Czy musi być rzeczoznawcą majątkowym?	tak	nie – zależy od specjalności
Czy może wyceniać nieruchomości?	tak	tylko jeśli posiada kwalifikacje wymagane do wyceny nieruchomości

Najprościej:

rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości, natomiast biegły dostarcza sądowi specjalistycznej wiedzy potrzebnej w konkretnej sprawie.

Przykład: dwie różne wyceny tego samego mieszkania

Wyobraźmy sobie postępowanie o podział majątku po rozwodzie.

Jedna ze stron przedstawia prywatną wycenę mieszkania wskazującą wartość 700 000 zł, a druga dokument, według którego nieruchomość jest warta 850 000 zł.

Różnica wynosi 150 000 zł i może mieć bezpośrednie znaczenie dla wysokości wzajemnych rozliczeń.

Jeżeli ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy powołany w konkretnej sprawie jako biegły analizuje wówczas nieruchomość i odpowiada na pytania określone przez sąd.

Prywatna wycena strony i opinia biegłego powołanego przez sąd nie mają więc takiego samego znaczenia procesowego.

Kto to jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.

Rzeczoznawca może określać wartość m.in.:

• mieszkań,

• domów,

• działek,

• lokali użytkowych,

• nieruchomości komercyjnych,

• praw związanych z nieruchomościami.

Wycena może być potrzebna m.in. przy kredycie hipotecznym, podziale majątku, dziale spadku, zniesieniu współwłasności, rozliczeniach podatkowych lub postępowaniach sądowych.

Nie należy natomiast utożsamiać formalnej wyceny nieruchomości ze zwykłym ustaleniem ceny ofertowej przed sprzedażą.

Kim jest biegły sądowy?

Biegły jest specjalistą posiadającym wiadomości specjalne z określonej dziedziny, z których korzysta sąd, gdy rozstrzygnięcie konkretnego zagadnienia wymaga specjalistycznej wiedzy.

Biegli działają w bardzo różnych specjalnościach. Mogą to być m.in.:

• lekarze,

• psychologowie,

• księgowi,

• specjaliści budowlani,

• informatycy,

• rzeczoznawcy majątkowi.

Stałych biegłych sądowych ustanawia się dla określonych specjalności przy sądach okręgowych.

Trzeba jednocześnie odróżnić wpis na listę stałych biegłych sądowych od powołania specjalisty przez sąd do wydania opinii w konkretnej sprawie.

Czy każdy rzeczoznawca majątkowy jest biegłym sądowym?

Nie.

Uzyskanie uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza automatycznie uzyskania statusu stałego biegłego sądowego.

Rzeczoznawca może przez wiele lat sporządzać wyceny dla osób prywatnych, przedsiębiorców, banków czy instytucji i nie być wpisanym na listę stałych biegłych sądowych.

Są to dwa odrębne zagadnienia:

rzeczoznawca majątkowy – uprawnienia zawodowe,

biegły sądowy – funkcja związana z wykorzystaniem wiadomości specjalnych w postępowaniu.

Czy każdy biegły sądowy może wyceniać nieruchomości?

Nie.

Biegli sądowi działają w wielu specjalnościach. Biegły z zakresu psychologii, medycyny, budownictwa czy księgowości nie uzyskuje przez sam wpis na listę uprawnień rzeczoznawcy majątkowego.

Jeżeli przedmiotem opinii jest określenie wartości nieruchomości, znaczenie mają odpowiednie kwalifikacje zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Dlatego nie wystarczy sprawdzić, czy dana osoba jest biegłym. Trzeba również sprawdzić jej specjalność oraz posiadane uprawnienia zawodowe.

Kiedy rzeczoznawca majątkowy działa jako biegły?

Może do tego dojść przede wszystkim wtedy, gdy w postępowaniu sądowym konieczne jest specjalistyczne określenie wartości nieruchomości.

Dotyczy to np. spraw o:

• podział majątku po rozwodzie,

• dział spadku,

• zniesienie współwłasności,

• odszkodowanie,

• rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami,

• ustalenie wartości nieruchomości na potrzeby prowadzonego postępowania.

Sąd określa wówczas zakres opinii oraz zagadnienia, na które biegły powinien odpowiedzieć.

Czy sąd musi przyjąć prywatną wycenę nieruchomości?

Nie.

Strona może przedstawić prywatną wycenę nieruchomości, jednak dokument przygotowany na jej zlecenie nie staje się automatycznie opinią biegłego powołanego przez sąd.

Jeżeli wartość nieruchomości jest sporna i jej określenie wymaga wiadomości specjalnych, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego.

Ma to szczególne znaczenie, gdy strony przedstawiają znacznie różniące się wartości tej samej nieruchomości.

Czy warto wykonać prywatną wycenę przed sprawą sądową?

Może być bardzo przydatna.

Rzeczoznawca majątkowy może określić wartość nieruchomości jeszcze przed rozpoczęciem postępowania.

Taka wycena może pomóc:

• ocenić sytuację przed rozpoczęciem sporu,

• przygotować się do negocjacji,

• ustalić możliwy sposób podziału majątku,

• oszacować wysokość spłaty drugiej strony,

• zdecydować, czy zawarcie ugody jest korzystne.

Trzeba jednak pamiętać, że prywatnie sporządzona wycena nie staje się z tego powodu opinią biegłego sądowego w danym postępowaniu.

Opinia biegłego sądowego a operat szacunkowy – czy to to samo?

Nie. Są to różne pojęcia.

Operat szacunkowy jest formalną opinią o wartości nieruchomości sporządzaną przez rzeczoznawcę majątkowego dla określonego celu.

Opinia biegłego powstaje natomiast na potrzeby konkretnego postępowania i odpowiada na zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych wskazane przez sąd.

Co ważne, biegli występują w wielu dziedzinach, dlatego większość opinii biegłych nie dotyczy w ogóle wyceny nieruchomości.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się, kto może sporządzić operat, co powinien zawierać, ile jest ważny i kiedy jest potrzebny, warto przejść do osobnego poradnika BZM dotyczącego operatu szacunkowego.

Jak sprawdzić rzeczoznawcę majątkowego i biegłego sądowego?

W przypadku rzeczoznawcy majątkowego należy zweryfikować, czy dana osoba figuruje w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych i posiada numer uprawnień zawodowych.

Jeżeli chcemy potwierdzić status stałego biegłego sądowego, należy sprawdzić listę prowadzoną przez właściwy sąd okręgowy.

Przy wycenie nieruchomości najważniejsze jest więc sprawdzenie dwóch rzeczy:

1. czy specjalista posiada uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego,

2. czy zakres jego specjalności odpowiada przedmiotowi sprawy.

Kto powołuje biegłego do sprawy?

O potrzebie zasięgnięcia opinii biegłego decyduje sąd, jeżeli rozstrzygnięcie określonego zagadnienia wymaga wiadomości specjalnych.

Sąd określa również zakres opinii i pytania, na które specjalista powinien odpowiedzieć.

Należy więc odróżnić:

ustanowienie osoby stałym biegłym sądowym

od

powołania konkretnej osoby do wydania opinii w konkretnej sprawie.

Rzeczoznawca majątkowy i biegły sądowy w Poznaniu – BZM

W BZM Nieruchomości wycenami zajmuje się Marcin Berus – rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami zawodowymi nr 4130, wpisany na listę biegłych sądowych przy Sądzie Okręgowym w Poznaniu.

Połączenie praktyki w zakresie wyceny nieruchomości z doświadczeniem związanym z postępowaniami sądowymi ma szczególne znaczenie w sprawach, w których wartość nieruchomości wpływa na rozliczenia pomiędzy stronami.

Dotyczy to m.in.:

• podziału majątku,

• działu spadku,

• zniesienia współwłasności,

• sporów dotyczących wartości nieruchomości.

Jeżeli potrzebujesz wyceny mieszkania, domu, działki lub nieruchomości komercyjnej w Poznaniu i okolicach, możesz skontaktować się z BZM Nieruchomości.

FAQ – biegły sądowy a rzeczoznawca majątkowy

1. Czy biegły sądowy to to samo co rzeczoznawca majątkowy?

Nie. Rzeczoznawca majątkowy posiada uprawnienia zawodowe do określania wartości nieruchomości, a biegły jest specjalistą wykorzystywanym w postępowaniu, gdy potrzebne są wiadomości specjalne.

2. Czy rzeczoznawca majątkowy może być biegłym sądowym?

Tak. Rzeczoznawca może być ustanowiony stałym biegłym sądowym w odpowiedniej specjalności lub zostać powołany do wydania opinii w konkretnej sprawie.

3. Czy każdy rzeczoznawca majątkowy jest biegłym sądowym?

Nie. Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nie powodują automatycznego wpisania na listę stałych biegłych sądowych.

4. Czy każdy biegły sądowy może wyceniać nieruchomości?

Nie. Wycena nieruchomości wymaga odpowiednich uprawnień zawodowych. Biegli sądowi działają również w wielu innych specjalnościach.

5. Kto może wycenić nieruchomość do sprawy sądowej?

Jeżeli sąd potrzebuje specjalistycznej opinii dotyczącej wartości nieruchomości, może powołać odpowiednio wykwalifikowanego specjalistę z zakresu wyceny nieruchomości.

6. Kto sporządza operat szacunkowy?

Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy posiadający wymagane uprawnienia zawodowe.

7. Czy prywatna wycena jest opinią biegłego sądowego?

Nie. Prywatna wycena powstaje na zlecenie klienta. Opinia biegłego w postępowaniu powstaje w związku z powołaniem specjalisty przez sąd lub inny uprawniony organ.

8. Czy prywatny operat może zastąpić opinię biegłego?

Nie automatycznie. Jeżeli sąd uzna, że do rozstrzygnięcia sprawy potrzebne są wiadomości specjalne, może dopuścić dowód z opinii biegłego niezależnie od dokumentów przedstawionych przez stronę.

9. Czy warto zrobić wycenę mieszkania przed podziałem majątku?

Tak. Może pomóc stronom poznać wartość nieruchomości, określić możliwe spłaty i przygotować się do negocjacji lub ugody.

10. Kiedy sąd powołuje rzeczoznawcę majątkowego?

Najczęściej wtedy, gdy prawidłowe określenie wartości nieruchomości jest istotne dla rozstrzygnięcia sprawy i wymaga wiedzy specjalistycznej.

11. Jak sprawdzić rzeczoznawcę majątkowego?

Należy sprawdzić, czy dana osoba figuruje w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych i jaki posiada numer uprawnień zawodowych.

12. Jak sprawdzić biegłego sądowego?

Stałego biegłego sądowego można zweryfikować na liście prowadzonej przez właściwy sąd okręgowy. Należy sprawdzić również jego specjalność.

13. Czy opinia biegłego sądowego zawsze jest operatem szacunkowym?

Nie. Biegli sporządzają opinie z wielu dziedzin. Operat szacunkowy dotyczy określenia wartości nieruchomości i sporządza go rzeczoznawca majątkowy.

14. Czy można samemu wybrać biegłego sądowego do swojej sprawy?

Strona może przedstawiać swoje stanowisko i wnioski procesowe, ale o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego i jego powołaniu w konkretnej sprawie decyduje sąd.

15. Czy biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości jest lepszy od rzeczoznawcy majątkowego?

Nie należy oceniać tych pojęć jako „lepszy” i „gorszy”. Rzeczoznawca majątkowy posiada kwalifikacje zawodowe do wyceny nieruchomości, natomiast pełnienie funkcji biegłego oznacza dodatkowo wykonywanie zadań związanych z opiniowaniem na potrzeby postępowań.

Chcesz wiedzieć więcej? Zajrzyj do naszej strefy wiedzy, możesz dowiedzieć się np akta księgi wieczystej co można w nich znaleźć.

Śledz nas też na Facebooku!

Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
Licencja nr 6013
tel. 61-8729-376
biuro@bzm.pl