Depozyt notarialny przy zakupie mieszkania – jak działa, ile kosztuje i czy jest bezpieczny?
Depozyt notarialny przy zakupie mieszkania polega na wpłaceniu przez kupującego pieniędzy na specjalne konto bankowe prowadzone przez notariusza. Notariusz przechowuje środki, a następnie wydaje je wskazanej osobie zgodnie z zasadami określonymi przy przyjęciu depozytu. Rozwiązanie to może zwiększyć bezpieczeństwo rozliczenia ceny zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Depozyt notarialny może ograniczyć jedno z najważniejszych ryzyk związanych ze sprzedażą mieszkania: problem z kolejnością zapłaty ceny i przeniesienia własności.
Sprzedający może dzięki niemu przed zawarciem umowy uzyskać potwierdzenie, że określone środki zostały już wpłacone na specjalne konto notariusza. Kupujący z kolei nie musi przekazywać dużej kwoty bezpośrednio sprzedającemu przed podpisaniem aktu notarialnego.
Trzeba jednak pamiętać, że depozyt notarialny zabezpiecza przede wszystkim sposób rozliczenia pieniędzy. Nie zastępuje sprawdzenia księgi wieczystej, dokumentów ani analizy stanu prawnego nieruchomości przed zakupem.
Co to jest depozyt notarialny?
Depozyt notarialny to możliwość przyjęcia przez notariusza na przechowanie, w związku z czynnością dokonywaną w kancelarii:
pieniędzy w walucie polskiej,
pieniędzy w walucie obcej,
papierów wartościowych.
W przypadku zakupu mieszkania depozyt dotyczy najczęściej pieniędzy przeznaczonych na zapłatę całości albo części ceny nieruchomości.
Podstawę prawną stanowi art. 108 ustawy – Prawo o notariacie.
Notariusz prowadzi dla takich czynności specjalne konto bankowe, a z przyjęcia depozytu sporządzany jest protokół.
Jak działa depozyt notarialny przy zakupie mieszkania?
Mechanizm można przedstawić w uproszczeniu:
kupujący wpłaca pieniądze → środki trafiają na specjalne konto notariusza → notariusz sporządza protokół → dochodzi do czynności notarialnej → pieniądze zostają wydane zgodnie z ustalonymi zasadami
Dzięki temu sprzedający nie musi opierać swojego bezpieczeństwa wyłącznie na deklaracji kupującego, że wykona przelew już po podpisaniu aktu.
Jednocześnie kupujący nie musi przekazywać pieniędzy bezpośrednio sprzedającemu przed przeniesieniem własności mieszkania.
Czy depozyt notarialny jest bezpieczny?
Depozyt notarialny jest prawnie uregulowanym sposobem przechowywania pieniędzy przez notariusza i może istotnie zwiększyć bezpieczeństwo rozliczenia ceny nieruchomości.
Nie oznacza to jednak, że automatycznie zabezpiecza całą transakcję.
Depozyt notarialny nie:
gwarantuje, że nieruchomość nie ma wad prawnych,
zastępuje sprawdzenia księgi wieczystej,
zastępuje analizy dokumentów sprzedającego,
eliminuje ryzyka związane z hipoteką lub innymi obciążeniami,
zastępuje prawidłowo przygotowanej umowy,
gwarantuje powodzenia całej transakcji.
Dlatego przed zakupem mieszkania warto osobno sprawdzić stan prawny nieruchomości.
Depozyt zwiększa bezpieczeństwo rozliczenia ceny, ale nie jest audytem całej transakcji.
Dlaczego depozyt notarialny może być korzystny dla sprzedającego?
Przy sprzedaży mieszkania pojawia się bardzo praktyczny problem.
Sprzedający przenosi własność nieruchomości w akcie notarialnym, natomiast zapłata ceny może nastąpić dopiero później.
W takiej sytuacji sprzedający może obawiać się:
„Czy po podpisaniu aktu rzeczywiście otrzymam pieniądze?”
Jeżeli odpowiednia kwota została wcześniej prawidłowo wpłacona do depozytu notarialnego, sprzedający uzyskuje dodatkowe zabezpieczenie w zakresie środków objętych depozytem.
Ogranicza to ryzyko scenariusza:
sprzedający podpisuje umowę sprzedaży,
własność przechodzi na kupującego,
kupujący ma dopiero wykonać przelew,
pieniądze nie wpływają w ustalonym terminie.
Depozyt może być więc jednym ze sposobów zabezpieczenia zapłaty ceny.
Jak depozyt notarialny chroni kupującego?
Z punktu widzenia kupującego ryzyko wygląda odwrotnie.
Kupujący może nie chcieć przekazywać kilkuset tysięcy złotych bezpośrednio sprzedającemu jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży.
Depozyt pozwala ograniczyć ryzyko sytuacji:
kupujący przelewa cenę sprzedającemu → do umowy sprzedaży ostatecznie nie dochodzi → konieczne staje się odzyskanie pieniędzy
Przy depozycie pieniądze znajdują się na specjalnym koncie notariusza, a ich wydanie następuje zgodnie z zasadami określonymi dla konkretnej czynności.
Jak działa depozyt notarialny krok po kroku?
1. Strony ustalają sposób zapłaty ceny
Kupujący i sprzedający ustalają, jaka część ceny ma być objęta depozytem.
Może to być:
cała cena mieszkania,
część ceny,
środki własne kupującego,
określona kwota będąca jednym z elementów bardziej złożonego rozliczenia.
Sposób zapłaty powinien być przemyślany już na etapie negocjowania warunków sprzedaży i umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
2. Warunki depozytu są uzgadniane z notariuszem
Depozyt pozostaje w związku z czynnością dokonywaną w kancelarii notarialnej.
Dlatego szczegółowy mechanizm wpłaty oraz późniejszego wydania pieniędzy należy wcześniej uzgodnić z notariuszem, który będzie prowadził czynność.
3. Kupujący wpłaca pieniądze
Środki są przelewane na wskazane przez kancelarię specjalne konto bankowe notariusza.
Kupujący nie powinien korzystać z numeru rachunku otrzymanego z przypadkowego źródła. Dane do przelewu należy potwierdzić bezpośrednio w kancelarii prowadzącej transakcję.
4. Notariusz sporządza protokół przyjęcia depozytu
Z przyjęcia pieniędzy sporządzany jest protokół.
Zgodnie z Prawem o notariacie wskazuje się w nim m.in.:
datę przyjęcia depozytu,
tożsamość osoby składającej depozyt,
datę mającego nastąpić wydania,
dane osoby odbierającej depozyt.
5. Dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży
Kupujący i sprzedający podpisują właściwy akt notarialny sprzedaży mieszkania.
6. Notariusz wydaje pieniądze
Środki są wydawane zgodnie z zasadami określonymi przy przyjęciu depozytu.
Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.
Depozyt notarialny a zwykły przelew po podpisaniu aktu
Przy standardowym przelewie strony mogą ustalić, że kupujący zapłaci cenę dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.
Samo przeniesienie własności nieruchomości nie jest jednak tym samym co późniejsza zapłata ceny.
Dlatego dla sprzedającego istotne jest nie tylko zapisanie w umowie:
„kupujący zobowiązuje się zapłacić cenę”
ale również ustalenie:
skąd pochodzą pieniądze,
kiedy zostaną zapłacone,
na jakie rachunki mają zostać przekazane,
jakie zabezpieczenie zostanie zastosowane,
kiedy nastąpi wydanie mieszkania.
Więcej o powiązaniu zapłaty z przekazaniem lokalu wyjaśniamy w poradniku kiedy powinno nastąpić wydanie kluczy do mieszkania.
Depozyt notarialny a umowa przedwstępna
Depozyt notarialny i umowa przedwstępna pełnią różne funkcje.
Umowa przedwstępna określa warunki, na jakich strony zobowiązują się do zawarcia przyszłej umowy sprzedaży. Może regulować m.in.:
cenę,
termin aktu notarialnego,
sposób finansowania,
zadatek lub zaliczkę,
dokumenty potrzebne do sprzedaży,
sposób późniejszego rozliczenia ceny.
Depozyt może natomiast zostać wykorzystany jako jeden z elementów późniejszego zabezpieczenia płatności.
Jeżeli transakcja jest bardziej złożona, warto już na wcześniejszym etapie prawidłowo przygotować umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.
Depozyt notarialny a zadatek – czy to to samo?
Nie. Zadatek i depozyt notarialny to dwa różne rozwiązania.
Zadatek jest związany z wykonaniem umowy i może wywoływać określone skutki prawne, gdy jedna ze stron nie wykona zobowiązania.
Depozyt notarialny służy natomiast przechowaniu pieniędzy i ich późniejszemu wydaniu zgodnie z ustalonym mechanizmem.
W jednej transakcji może wystąpić zarówno zadatek, jak i depozyt notarialny.
Nie należy jednak używać tych pojęć zamiennie.
Szerzej różnice pomiędzy przedpłatami opisujemy w artykule zadatek a zaliczka – czym się różnią?.
Depozyt notarialny a kredyt hipoteczny
Depozyt jest najprostszy do zastosowania w przypadku pieniędzy, którymi kupujący już dysponuje.
Przy zakupie finansowanym kredytem hipotecznym mechanizm jest bardziej skomplikowany.
Bank wypłaca pieniądze zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytowej oraz po spełnieniu wymaganych warunków uruchomienia kredytu.
Dlatego trzeba wcześniej ustalić:
jaka część ceny pochodzi ze środków własnych,
jaka część pochodzi z kredytu,
kiedy bank może uruchomić finansowanie,
na jaki rachunek mają zostać przekazane środki,
czy i w jakim zakresie można wykorzystać depozyt.
Nie należy automatycznie zakładać, że cała cena finansowana kredytem będzie mogła znaleźć się w depozycie jeszcze przed zawarciem aktu.
Jeżeli zakup jest finansowany przez bank, warto wcześniej poznać cały proces zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny krok po kroku.
Depozyt notarialny przy sprzedaży mieszkania z hipoteką
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym często wymaga podziału ceny pomiędzy kilka rachunków.
Przykładowo:
500 000 zł – cena mieszkania
150 000 zł → rachunek wskazany przez bank sprzedającego w celu spłaty zadłużenia,
350 000 zł → sprzedający.
W takim przypadku depozyt notarialny nie zastępuje dokumentów bankowych dotyczących:
aktualnego salda kredytu,
rachunku przeznaczonego do spłaty,
warunków zwolnienia zabezpieczenia,
dokumentów potrzebnych do późniejszego wykreślenia hipoteki.
Sposób zapłaty trzeba dopasować do konkretnej nieruchomości i źródła finansowania kupującego.
Ile kosztuje depozyt notarialny?
Koszt depozytu zależy przede wszystkim od wartości pieniędzy przyjmowanych na przechowanie.
Przepisy dotyczące maksymalnych stawek taksy notarialnej przewidują dla przyjęcia pieniędzy na przechowanie maksymalną stawkę wynoszącą połowę stawki obliczonej według wartości przedmiotu czynności zgodnie z § 3 rozporządzenia.
Ostateczny koszt może obejmować również podatek VAT oraz inne opłaty związane z konkretną czynnością i wymaganymi dokumentami.
Dlatego przed zastosowaniem depozytu najlepiej poprosić wybraną kancelarię notarialną o dokładną kalkulację.
Przykład – ile może kosztować depozyt notarialny 500 000 zł?
Dla wartości 500 000 zł stawka bazowa zgodnie z tabelą maksymalnych stawek wynosi:
1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł
Nadwyżka:
500 000 zł – 60 000 zł = 440 000 zł
0,4% z 440 000 zł:
1760 zł
Stawka bazowa:
1010 zł + 1760 zł = 2770 zł
Ponieważ przy przyjęciu pieniędzy na przechowanie maksymalna stawka wynosi połowę tej kwoty:
2770 zł ÷ 2 = 1385 zł netto
Do wynagrodzenia należy uwzględnić należny VAT oraz ewentualne dodatkowe koszty związane z dokumentami i konkretną czynnością.
Przed dokonaniem depozytu warto zawsze uzyskać aktualną kalkulację bezpośrednio w kancelarii notarialnej.
Kto płaci za depozyt notarialny?
Nie ma jednej zasady, zgodnie z którą koszt depozytu zawsze musi ponosić wyłącznie kupujący albo wyłącznie sprzedający.
Koszt może ponieść:
kupujący,
sprzedający,
obie strony w uzgodnionej proporcji.
Najlepiej ustalić tę kwestię przed rozpoczęciem procedury depozytu.
Czy depozyt notarialny jest obowiązkowy przy zakupie mieszkania?
Nie. Depozyt notarialny nie jest obowiązkowy przy każdej sprzedaży mieszkania.
Cena może zostać rozliczona również w inny sposób, m.in.:
przelewem bankowym,
częściowo przed podpisaniem aktu,
częściowo po podpisaniu aktu,
poprzez kredyt hipoteczny,
poprzez zapłatę części ceny bezpośrednio do banku wierzyciela hipotecznego.
Depozyt jest dodatkowym narzędziem, które warto rozważyć wtedy, gdy szczególnego zabezpieczenia wymaga kolejność zapłaty ceny i przeniesienia własności.
Kiedy warto rozważyć depozyt notarialny?
Depozyt może być szczególnie przydatny, gdy:
kupujący płaci dużą część ceny ze środków własnych,
sprzedający chce mieć potwierdzenie zabezpieczenia pieniędzy przed zawarciem aktu,
kupujący nie chce przekazywać całej ceny bezpośrednio sprzedającemu przed transakcją,
transakcja ma nietypowy harmonogram płatności,
zapłata jest podzielona na kilka części,
sprzedaż jest elementem większej transakcji wiązanej.
Nie oznacza to jednak, że depozyt będzie najlepszym rozwiązaniem w każdej sprzedaży.
Czy depozyt notarialny gwarantuje całkowite bezpieczeństwo zakupu mieszkania?
Nie.
Depozyt zabezpiecza przede wszystkim rozliczenie określonych środków pieniężnych.
Nie zastępuje:
analizy księgi wieczystej,
sprawdzenia podstawy nabycia przez sprzedającego,
weryfikacji hipotek i innych obciążeń,
analizy dokumentów,
sprawdzenia zadłużenia,
prawidłowego przygotowania umowy przedwstępnej,
analizy finansowania,
ustalenia terminu zapłaty i wydania lokalu.
Przed zakupem warto więc przeprowadzić pełną analizę stanu prawnego nieruchomości.
Czy notariusz odpowiada za bezpieczeństwo całej transakcji?
Notariusz pełni niezwykle istotną rolę przy sprzedaży nieruchomości, ale zakres jego obowiązków nie jest tożsamy z kompleksowym prowadzeniem całego procesu sprzedaży lub zakupu.
W przypadku depozytu to notariusz:
przyjmuje pieniądze,
prowadzi specjalne konto,
sporządza protokół,
wydaje środki zgodnie z zasadami depozytu.
Nie oznacza to jednak, że depozyt zastępuje wszystkie pozostałe elementy przygotowania transakcji.
Szerzej opisujemy tę kwestię w poradniku czy notariusz chroni sprzedającego przy sprzedaży nieruchomości?.
Jak BZM Nieruchomości planuje bezpieczne rozliczenie sprzedaży?
W BZM Nieruchomości sposób zapłaty ceny analizujemy jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
Przy przygotowaniu transakcji sprawdzamy m.in.:
źródło finansowania kupującego,
wysokość środków własnych,
finansowanie kredytem hipotecznym,
ewentualne zadłużenie sprzedającego,
rachunki, na które ma zostać przekazana cena,
kolejność płatności,
termin wydania nieruchomości,
powiązanie sprzedaży z zakupem kolejnego mieszkania.
Jeżeli w konkretnej transakcji depozyt notarialny może ograniczyć ryzyko związane z zapłatą ceny, jego zastosowanie może zostać omówione ze stronami i kancelarią notarialną.
Szczególnie ważne jest to przy bardziej skomplikowanych sprzedażach, w których występuje kredyt, hipoteka, kilka płatności albo transakcja wiązana.
Depozyt notarialny przy zakupie mieszkania – podsumowanie
Depozyt notarialny jest jednym ze sposobów zwiększenia bezpieczeństwa rozliczenia ceny przy zakupie lub sprzedaży mieszkania.
W uproszczeniu:
kupujący wpłaca pieniądze → notariusz przyjmuje je na specjalne konto → sporządzany jest protokół → dochodzi do właściwej czynności → pieniądze są wydawane zgodnie z ustalonymi zasadami
Depozyt może chronić interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego, ale zabezpiecza przede wszystkim finansową część transakcji.
Nie zastępuje sprawdzenia stanu prawnego mieszkania ani prawidłowego przygotowania całej sprzedaży.
Co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem mieszkania?
Jeżeli przygotowujesz się do zakupu lub sprzedaży nieruchomości, przeczytaj również:
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – najważniejsze zasady
Czy notariusz chroni sprzedającego przy sprzedaży nieruchomości?
FAQ – najczęstsze pytania o depozyt notarialny
1. Co to jest depozyt notarialny?
Depozyt notarialny polega na przyjęciu przez notariusza na przechowanie pieniędzy lub papierów wartościowych w związku z czynnością dokonywaną w kancelarii, w celu późniejszego wydania ich wskazanej osobie.
2. Czy depozyt notarialny jest bezpieczny?
Jest prawnie uregulowanym sposobem przechowywania pieniędzy przez notariusza i może istotnie ograniczyć ryzyko związane z rozliczeniem ceny. Nie zabezpiecza jednak wszystkich pozostałych ryzyk związanych z zakupem nieruchomości.
3. Na jakie konto wpłaca się depozyt notarialny?
Pieniądze wpłaca się na specjalne konto bankowe prowadzone przez notariusza w związku z czynnościami depozytowymi.
4. Kto wpłaca pieniądze do depozytu przy zakupie mieszkania?
Najczęściej kupujący, jeżeli pieniądze mają następnie posłużyć do zapłaty ceny sprzedającemu.
5. Czy do depozytu trzeba wpłacić całą cenę mieszkania?
Nie. Depozytem może zostać objęta również tylko część ceny, jeżeli odpowiada to konstrukcji konkretnej transakcji i zostanie prawidłowo uzgodnione.
6. Kiedy sprzedający otrzymuje pieniądze z depozytu?
Pieniądze są wydawane zgodnie z zasadami określonymi przy przyjmowaniu depozytu i dokumentacją dotyczącą konkretnej czynności.
7. Czy kupujący może w każdej chwili wycofać pieniądze z depozytu?
Nie należy zakładać, że pieniądze można w dowolnym momencie jednostronnie wycofać. Znaczenie mają warunki określone przy przyjęciu depozytu oraz dokumentacja konkretnej czynności.
8. Ile kosztuje depozyt notarialny?
Koszt zależy przede wszystkim od wartości środków przyjmowanych na przechowanie. Maksymalna taksa za przyjęcie pieniędzy jest obliczana według zasad wynikających z rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
9. Kto płaci za depozyt notarialny?
Strony mogą ustalić, kto ponosi koszt depozytu. Może to być kupujący, sprzedający albo obie strony.
10. Czy depozyt notarialny jest obowiązkowy?
Nie. Jest dodatkowym sposobem zabezpieczenia rozliczenia ceny i nie występuje w każdej transakcji.
11. Czy depozyt notarialny można wykorzystać przy zakupie mieszkania na kredyt?
Tak, w określonym zakresie może być elementem transakcji kredytowej, jednak trzeba uwzględnić procedurę banku, sposób uruchomienia kredytu i źródła poszczególnych części ceny.
12. Czy depozyt notarialny i zadatek to to samo?
Nie. Zadatek jest związany z wykonaniem umowy i może wywoływać określone skutki w przypadku jej niewykonania. Depozyt służy natomiast przechowaniu pieniędzy i ich późniejszemu wydaniu.
13. Czy depozyt notarialny chroni sprzedającego przed brakiem zapłaty?
Może istotnie ograniczyć to ryzyko w odniesieniu do pieniędzy, które zostały wcześniej skutecznie wpłacone do depozytu.
14. Czy depozyt notarialny chroni kupującego?
Może ograniczyć ryzyko przekazania dużej kwoty bezpośrednio sprzedającemu przed zawarciem właściwej transakcji.
15. Czy depozyt można zastosować przy mieszkaniu z hipoteką?
Może stanowić element takiej transakcji, ale nie zastępuje dokumentów bankowych potrzebnych do spłaty kredytu i zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego.
16. Czy depozyt notarialny zastępuje sprawdzenie księgi wieczystej?
Nie. Depozyt zabezpiecza przede wszystkim sposób rozliczenia pieniędzy. Stan prawny nieruchomości należy sprawdzić niezależnie.
17. Czy sprzedający dostaje pieniądze automatycznie w dniu aktu?
Nie musi tak być. Termin i zasady wydania środków wynikają z ustaleń dotyczących depozytu i konkretnej czynności.
18. Czy warto korzystać z depozytu notarialnego przy zakupie mieszkania?
Warto rozważyć go szczególnie wtedy, gdy istotnym problemem jest kolejność zapłaty ceny i przeniesienia własności albo gdy strony chcą dodatkowo zabezpieczyć dużą kwotę środków własnych.
Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
Licencja nr 6013
25 lat doświadczenia
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
tel. 61 872 93 76
biuro@bzm.pl
Artykuł ma charakter informacyjny. Sposób wykorzystania depozytu notarialnego oraz treść dokumentów należy każdorazowo dostosować do konkretnej transakcji i uzgodnić z notariuszem.
