Wpis roszczenia do księgi wieczystej – kiedy chroni, a kiedy blokuje sprzedaż nieruchomości?
Wpis roszczenia do księgi wieczystej nie oznacza automatycznego zakazu sprzedaży nieruchomości. Może jednak bardzo skutecznie chronić kupującego, ponieważ ujawnione roszczenie uzyskuje skuteczność również wobec praw nabytych po jego wpisaniu do księgi. Z punktu widzenia sprzedającego oznacza to natomiast ryzyko poważnych komplikacji, jeśli planowana transakcja nie dojdzie do skutku, a roszczenie pozostanie w dziale III księgi wieczystej.
W praktyce BZM Nieruchomości szczególnie dokładnie analizujemy zasadność takiego zabezpieczenia przy umowach przedwstępnych finansowanych kredytem oraz przy transakcjach wiązanych.
Wpis roszczenia jest bowiem silnym zabezpieczeniem kupującego, ale nie powinien być traktowany jako rozwiązanie konieczne w każdej sprzedaży.
Co oznacza wpis roszczenia do księgi wieczystej?
Księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości. Informacje dotyczące praw osobistych, roszczeń i określonych ograniczeń ujawniane są przede wszystkim w dziale III księgi wieczystej.
Jednym z roszczeń, które może zostać tam ujawnione, jest roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, np. wynikające z odpowiednio sporządzonej umowy przedwstępnej.
Podstawę prawną stanowią przede wszystkim art. 16–19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Zgodnie z art. 17 tej ustawy ujawnienie prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej powoduje, że uzyskuje ono skuteczność wobec praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu.
To właśnie ten skutek powoduje, że wpis ma tak duże znaczenie dla kupującego.
W którym dziale księgi wieczystej znajduje się roszczenie kupującego?
Roszczenia dotyczące nieruchomości ujawnia się w dziale III księgi wieczystej.
W dziale tym mogą znajdować się m.in.:
prawa osobiste,
roszczenia,
służebności,
ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
informacje dotyczące egzekucji,
ostrzeżenia o określonych niezgodnościach stanu prawnego.
Dlatego przed zawarciem umowy przedwstępnej i przed zakupem mieszkania należy dokładnie przeanalizować nie tylko dział II dotyczący właściciela i dział IV dotyczący hipotek, ale również całą treść działu III.
Więcej o kontroli księgi i innych dokumentów opisujemy w poradniku BZM: Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem?.
Jeżeli sam aktualny wydruk księgi nie wystarcza do wyjaśnienia sytuacji, w określonych przypadkach warto przeanalizować również dokumenty znajdujące się w aktach KW. Wyjaśniamy to w artykule: Akta księgi wieczystej – dlaczego warto je sprawdzić?.
Jak sprawdzić, czy w księdze wieczystej wpisano roszczenie?
Księgę wieczystą można bezpłatnie przeglądać w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości.
Do sprawdzenia księgi potrzebny jest jej pełny numer.
Jeżeli interesuje nas wpis roszczenia dotyczącego przyszłej sprzedaży lub przeniesienia własności, należy szczególnie uważnie przeczytać dział III.
Trzeba również zwrócić uwagę na wzmianki o złożonych wnioskach. Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący księgi, który może nie być jeszcze rozpoznany.
Dlatego sama informacja, że „w dziale III nic nie ma”, nie zawsze kończy analizę stanu prawnego.
Jakie roszczenie może zostać wpisane po zawarciu umowy przedwstępnej?
W przypadku sprzedaży nieruchomości najważniejsze jest roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
Wyobraźmy sobie następującą sytuację:
właściciel mieszkania podpisuje z kupującym umowę przedwstępną,
do zawarcia umowy końcowej ma dojść za kilka miesięcy,
kupujący chce zabezpieczyć się przed sprzedażą mieszkania innej osobie,
roszczenie o przeniesienie własności zostaje ujawnione w dziale III KW.
Od chwili ujawnienia roszczenie korzysta z rozszerzonej ochrony wynikającej z przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Nie oznacza to jednak, że każda umowa przedwstępna automatycznie powoduje powstanie wpisu w KW.
Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza, żeby wpisać roszczenie?
To zagadnienie wymaga rozróżnienia dwóch kwestii:
ważności samej umowy przedwstępnej, oraz
wymagań dotyczących dokumentu, który ma być podstawą wpisu w księdze wieczystej i skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć również w zwykłej formie pisemnej. Taka umowa nie jest automatycznie nieważna.
Jednak art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje znacznie silniejszy skutek, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej – w przypadku sprzedaży nieruchomości oznacza to formę aktu notarialnego.
Wtedy strona uprawniona może co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Aktualne przepisy można sprawdzić w Kodeksie cywilnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795.
Dodatkowo art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece określa wymagania dotyczące dokumentów stanowiących podstawę wpisu, a art. 32 odnosi się m.in. do dokumentu obejmującego zgodę właściciela na wpis roszczenia.
Dlatego jeżeli strony chcą ujawnić w księdze roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, kwestię formy dokumentu i treści wniosku należy ustalić przed podpisaniem umowy, najlepiej z notariuszem przygotowującym dokument.
Więcej o różnicach pomiędzy zwykłą umową a aktem notarialnym opisujemy tutaj: Umowa przedwstępna u notariusza czy nie?.
Co daje kupującemu wpis roszczenia do księgi wieczystej?
Najważniejszy skutek wynika z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Po ujawnieniu w księdze prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność wobec praw nabytych przez czynność prawną już po jego ujawnieniu.
W praktyce oznacza to, że sprzedający nie może zakładać, że wystarczy znaleźć drugiego kupującego i sprzedać mu nieruchomość, aby pierwszy kupujący utracił swoje zabezpieczenie.
Wpis „wiąże się” z nieruchomością znacznie silniej niż samo zobowiązanie wynikające z niewpisanej do księgi umowy.
Dodatkową ochronę daje art. 18 ustawy. Gdy dochodzi do wpisu prawa, którego dotyczyło wcześniej ujawnione roszczenie, z urzędu mogą zostać wykreślone późniejsze wpisy praw, jeżeli są z nim sprzeczne albo w inny sposób naruszają realizowane prawo.
To pokazuje, dlaczego wpis roszczenia jest dla kupującego tak silnym zabezpieczeniem.
Czy sprzedający może sprzedać nieruchomość, jeżeli w KW widnieje roszczenie kupującego?
Tak – sam wpis roszczenia nie jest równoznaczny z ustawowym zakazem sprzedaży.
Właściciel nadal pozostaje właścicielem nieruchomości.
Nie oznacza to jednak, że może bezpiecznie zignorować istniejący wpis.
Nowy kupujący musi liczyć się ze skutkami roszczenia ujawnionego wcześniej w księdze. W praktyce oznacza to poważne ryzyko prawne i powoduje, że sprzedaż staje się znacznie trudniejsza.
Nieprawidłowe jest natomiast uproszczenie, że druga sprzedaż będzie z tego powodu „automatycznie nieważna”.
Problem polega na czym innym: wcześniej ujawnione roszczenie może być skuteczne również wobec późniejszego nabywcy.
Dlatego przed zakupem mieszkania z jakimkolwiek wpisem w dziale III trzeba dokładnie ustalić:
czego dotyczy wpis,
na czyją rzecz został dokonany,
z jakiego dokumentu wynika,
czy roszczenie nadal istnieje,
czy można je wykreślić,
czy toczy się postępowanie sądowe,
jaki wpływ wpis ma na planowaną sprzedaż i finansowanie.
Czy wpis roszczenia w praktyce może zablokować sprzedaż?
Tak – mimo że nie jest formalnym zakazem zbywania nieruchomości, w praktyce może bardzo skutecznie utrudnić kolejną sprzedaż.
Powody są trzy.
1. Ryzyko dla kolejnego kupującego
Kupujący widzi roszczenie w dziale III.
Jeżeli dotyczy ono przeniesienia własności na rzecz innej osoby, pojawia się oczywiste pytanie:
czy kupując nieruchomość, nie wejdę w konflikt z wcześniejszym kupującym?
Dla większości nabywców jest to wystarczający powód, aby wstrzymać się z zawarciem transakcji do czasu wyjaśnienia i wykreślenia wpisu.
2. Ryzyko dla banku
Jeżeli kolejny kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, bank przeprowadza własną analizę stanu prawnego nieruchomości.
Roszczenie w dziale III może być uznane za istotne ryzyko.
Nie można jednak przyjąć ogólnej zasady, że każdy bank automatycznie odmówi kredytu.
Znaczenie mają:
dokładna treść roszczenia,
jego podstawa,
możliwość wykreślenia,
kolejność wpisów,
warunki konkretnej transakcji,
procedury danego banku.
W wielu przypadkach bank będzie oczekiwał uregulowania wpisu przed uruchomieniem finansowania lub przed ustanowieniem docelowego zabezpieczenia.
Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem, zobacz także: Kredyt hipoteczny – zakup mieszkania na kredyt krok po kroku.
3. Konieczność wyjaśnienia wpisu przed aktem
Notariusz analizuje stan prawny nieruchomości i treść księgi wieczystej.
Nie jest prawidłowe twierdzenie, że notariusz zawsze odmówi sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości z wpisanym roszczeniem.
Musi jednak ocenić konkretny stan prawny oraz wyjaśnić stronom znaczenie istniejącego wpisu i skutki planowanej czynności.
W praktyce bez wcześniejszego uporządkowania kwestii roszczenia przeprowadzenie standardowej, bezpiecznej sprzedaży jest bardzo trudne.
Kupujący nie dostał kredytu – co dzieje się z wpisem roszczenia?
To jedna z najważniejszych kwestii z punktu widzenia sprzedającego.
Odmowa kredytu nie powoduje automatycznego wykreślenia roszczenia z księgi wieczystej.
Jeżeli kupujący planował finansowanie kredytem, podpisał umowę przedwstępną i jego roszczenie zostało ujawnione w KW, późniejsza negatywna decyzja kredytowa sama w sobie nie usuwa wpisu.
Może więc dojść do sytuacji, w której:
umowa końcowa nie zostanie zawarta,
kupujący nie posiada środków na zakup,
sprzedający chce wrócić z mieszkaniem na rynek,
ale w dziale III nadal widnieje roszczenie poprzedniego kupującego.
I właśnie w tym momencie zabezpieczenie ustanowione dla kupującego staje się poważnym problemem dla sprzedającego.
Przykład z praktyki BZM – kredyt nie został udzielony, a roszczenie pozostało
W jednej z analizowanych przez BZM Nieruchomości transakcji kupujący planował sfinansować zakup mieszkania w Poznaniu kredytem hipotecznym.
Po zawarciu umowy przedwstępnej roszczenie kupującego o przeniesienie własności zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej.
Po kilku tygodniach bank ostatecznie odmówił finansowania.
Dla sprzedającego oznaczało to problem: planowana transakcja nie mogła zostać zrealizowana, ale roszczenie nadal widniało w księdze.
Sprzedający nie mógł więc po prostu następnego dnia rozpocząć sprzedaży kolejnemu kupującemu na takich samych zasadach jak przed zawarciem umowy przedwstępnej.
Sytuację dodatkowo komplikował brak wystarczająco precyzyjnych ustaleń dotyczących sposobu i terminu wykreślenia roszczenia w razie nieuzyskania finansowania.
To dobry przykład pokazujący, dlaczego wpisu do KW nie powinno analizować się wyłącznie z perspektywy zabezpieczenia kupującego.
Trzeba od początku odpowiedzieć również na pytanie:
co stanie się z wpisem, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku?
Jak wykreślić roszczenie z księgi wieczystej?
Wykreślenie roszczenia nie następuje automatycznie tylko dlatego, że strony nie podpisały umowy końcowej.
Potrzebna jest odpowiednia podstawa wykreślenia oraz wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
W zależności od sytuacji podstawą może być m.in.:
dokument zawierający zgodę osoby uprawnionej na wykreślenie, sporządzony w wymaganej prawem formie,
dokument potwierdzający odpowiednie wygaśnięcie lub ustanie roszczenia, jeżeli może stanowić podstawę wpisu,
prawomocne orzeczenie sądu,
przesłanki określone w art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Nie należy więc zakładać, że wystarczy zwykłe oświadczenie właściciela: „umowa nie doszła do skutku”.
Wpis został dokonany w księdze wieczystej i również jego usunięcie musi mieć właściwą podstawę.
Wniosek dotyczący wpisu, zmiany lub wykreślenia składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS. Aktualne formularze publikuje Ministerstwo Sprawiedliwości.
Czy wpis roszczenia znika automatycznie po roku?
Nie.
To jeden z najczęściej powtarzanych mitów dotyczących wpisu roszczenia.
Art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie mówi, że sąd po roku sam automatycznie usuwa roszczenie.
Przepis przewiduje natomiast, że roszczenie o przeniesienie własności, użytkowania wieczystego albo ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego może po upływie roku od dnia wpisu zostać wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie.
Jeżeli taki wniosek został złożony, ale nie został uwzględniony, możliwość wykreślenia powstaje po uprawomocnieniu się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku.
Ważny wyjątek – postępowanie sądowe
Art. 19 ust. 2 przewiduje dodatkową sytuację.
Jeżeli osoba uprawniona przed upływem roku wykaże, że wystąpiła do sądu o przeniesienie lub ustanowienie odpowiedniego prawa, termin umożliwiający wykreślenie roszczenia jest powiązany z zakończeniem tego postępowania.
Nie można więc przyjąć prostego założenia:
„minie rok i wpis zniknie”.
Może on pozostać w księdze znacznie dłużej.
Dlaczego rok oczekiwania może być ogromnym problemem dla sprzedającego?
Dla właściciela, który nie ma innych planów mieszkaniowych, opóźnienie może być po prostu uciążliwe.
Znacznie poważniejszy problem powstaje przy transakcji wiązanej.
Przykład:
Właściciel sprzedaje mieszkanie A za 700 000 zł.
Jednocześnie podpisał umowę dotyczącą zakupu mieszkania B za 900 000 zł i wpłacił zadatek.
Kupujący mieszkanie A korzysta z kredytu i jego roszczenie zostaje wpisane do KW.
Bank ostatecznie odmawia mu finansowania.
Pierwsza transakcja nie dochodzi do skutku, ale wpis pozostaje.
Sprzedający nie ma środków na zakup mieszkania B, a jednocześnie nie może szybko i bezproblemowo sprzedać mieszkania A kolejnej osobie.
Może wówczas dojść m.in. do:
utraty terminu zakupu kolejnego mieszkania,
utraty zadatku,
konieczności renegocjacji drugiej umowy,
potrzeby pozyskania finansowania pomostowego,
utraty korzystnej oferty,
konieczności prowadzenia sporu o wykreślenie roszczenia.
Dlatego przy sprzedaży powiązanej z kolejnym zakupem trzeba analizować nie tylko bezpieczeństwo kupującego, ale cały łańcuch transakcji.
Jak zabezpieczyć sprzedającego przed problemem z wykreśleniem roszczenia?
Najlepiej pomyśleć o tym przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a nie dopiero wtedy, gdy transakcja się nie powiedzie.
Jeżeli strony decydują się na wpis roszczenia, umowa powinna możliwie dokładnie regulować m.in.:
w jakich sytuacjach kupujący może dokonać wpisu,
co stanie się, gdy nie uzyska kredytu,
co nastąpi po bezskutecznym upływie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
jakie obowiązki ma kupujący po wygaśnięciu podstaw do dalszego utrzymywania wpisu,
w jakim terminie powinien dostarczyć dokument potrzebny do wykreślenia,
kto ponosi koszty czynności związanych z wykreśleniem,
jakie są konsekwencje niewykonania tych obowiązków.
Sposób sformułowania takich postanowień powinien być dostosowany do konkretnej transakcji i uzgodniony z notariuszem lub prawnikiem, jeżeli wymaga tego sytuacja.
Wpis roszczenia a kredyt hipoteczny
Sam fakt, że zakup jest finansowany kredytem, nie oznacza ani że wpis roszczenia jest konieczny, ani że jest niedopuszczalny.
Trzeba jednak odpowiednio skoordynować:
umowę przedwstępną,
termin składania wniosku kredytowego,
przewidywaną datę decyzji banku,
termin umowy przyrzeczonej,
treść księgi wieczystej,
zabezpieczenie kupującego,
wymagania banku.
Bank sprawdza nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu, dlatego każdy wpis w dziale III może wymagać wyjaśnienia.
Przed wpłatą znacznego zadatku i rozpoczęciem procedury kredytowej warto również dokładnie sprawdzić nieruchomość. Pomocny będzie poradnik: Zakup mieszkania z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę?.
Wpis roszczenia a zadatek – czy potrzebne są oba zabezpieczenia?
Zadatek i wpis roszczenia pełnią różne funkcje.
Nie należy traktować ich jako dwóch nazw tego samego zabezpieczenia.
Zadatek
Zadatek działa przede wszystkim na płaszczyźnie finansowej.
W przypadkach określonych w art. 394 Kodeksu cywilnego może pozwalać stronie odstępującej od umowy z powodu niewykonania jej przez drugą stronę na zatrzymanie otrzymanego zadatku albo – gdy sama go wpłaciła – żądanie sumy dwukrotnie wyższej.
Znaczenie zawsze ma jednak treść konkretnej umowy oraz przyczyna niedojścia transakcji do skutku.
Więcej: Zadatek a zaliczka – czym się różnią?.
Wpis roszczenia
Wpis roszczenia działa natomiast przede wszystkim na płaszczyźnie prawnej.
Jego celem jest wzmocnienie ochrony roszczenia dotyczącego konkretnej nieruchomości wobec praw nabywanych później.
Dlatego możliwe jest zastosowanie:
samego zadatku,
samego wpisu roszczenia,
obu zabezpieczeń,
albo innych odpowiednio dobranych rozwiązań.
Nie ma jednego modelu właściwego dla wszystkich transakcji.
Czy kupujący powinien zawsze żądać wpisu roszczenia?
Nie.
Wpis może być bardzo korzystny dla kupującego, ale decyzję należy poprzedzić analizą całej transakcji.
Szczególnie uzasadniony może być wtedy, gdy:
pomiędzy umową przedwstępną a końcową ma upłynąć kilka miesięcy,
kupujący wpłaca znaczną część ceny przed przeniesieniem własności,
istnieje zwiększone ryzyko kolejnego rozporządzenia nieruchomością,
przygotowanie dokumentów wymaga długiego czasu,
z innych przyczyn kupujący potrzebuje szczególnie silnego zabezpieczenia.
Z drugiej strony należy dobrze przemyśleć wpis, gdy:
umowa końcowa ma nastąpić w bardzo krótkim terminie,
kupujący nie ma jeszcze potwierdzonej zdolności lub realnej możliwości finansowania,
procedura kredytowa dopiero się rozpoczyna,
sprzedający realizuje transakcję wiązaną,
strony mają już inne zabezpieczenia odpowiednie do poziomu ryzyka.
Silniejsze zabezpieczenie nie zawsze oznacza automatycznie lepszą konstrukcję całej transakcji.
Co powinien sprawdzić sprzedający przed zgodą na wpis roszczenia?
Przed podjęciem decyzji warto odpowiedzieć przynajmniej na siedem pytań:
Jak długo ma trwać okres pomiędzy umową przedwstępną a końcową?
Czy kupujący ma już potwierdzoną możliwość finansowania?
Czy zakup zależy od kredytu?
Co stanie się, jeśli bank odmówi kredytu?
Jak szybko roszczenie zostanie wykreślone, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku?
Czy sprzedaż finansuje kolejny zakup sprzedającego?
Czy kupujący ma już inne wystarczające zabezpieczenie, np. odpowiednio skonstruowany zadatek?
Dopiero po odpowiedzi na te pytania można racjonalnie ocenić, czy wpis jest właściwym rozwiązaniem.
Wpis roszczenia do KW – najważniejsze wnioski
Dla kupującego wpis roszczenia może stanowić bardzo silne zabezpieczenie przyszłego nabycia nieruchomości.
Dla sprzedającego może natomiast stać się poważną przeszkodą, jeżeli umowa końcowa nie zostanie zawarta, a wpis nadal pozostaje w dziale III.
Najważniejsze zasady są następujące:
wpis roszczenia nie jest automatycznym zakazem sprzedaży,
ujawnione roszczenie uzyskuje jednak skuteczność wobec praw nabytych później,
późniejsza sprzedaż nie powoduje automatycznie wygaśnięcia wcześniejszego roszczenia,
odmowa kredytu nie usuwa wpisu,
wpis nie znika automatycznie po roku,
art. 19 daje w określonych sytuacjach podstawę do żądania wykreślenia,
przy transakcji wiązanej konsekwencje pozostającego wpisu mogą być szczególnie poważne,
zasady wykreślenia warto ustalić już na etapie umowy przedwstępnej.
Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości, zobacz także nasz główny poradnik: Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie w Poznaniu?.
FAQ – wpis roszczenia do księgi wieczystej
1. Czy wpis roszczenia do księgi wieczystej blokuje sprzedaż nieruchomości?
Nie stanowi formalnego zakazu sprzedaży. Właściciel nadal może rozporządzać nieruchomością. Wpis powoduje jednak, że roszczenie może być skuteczne wobec praw nabytych później, dlatego w praktyce kolejna sprzedaż staje się znacznie trudniejsza i bardziej ryzykowna.
2. W którym dziale księgi wieczystej wpisuje się roszczenie kupującego?
Roszczenie o przeniesienie własności ujawnia się w dziale III księgi wieczystej.
3. Co daje wpis roszczenia kupującemu?
Wzmacnia jego sytuację prawną. Zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ujawnione roszczenie uzyskuje skuteczność wobec praw nabytych przez czynność prawną już po jego ujawnieniu.
4. Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?
Sama umowa przedwstępna nie zawsze musi mieć formę aktu notarialnego, żeby była ważna. Forma aktu notarialnego ma jednak istotne znaczenie dla skutku przewidzianego w art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, a dokument stanowiący podstawę wpisu do księgi musi spełniać odrębne wymagania ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
5. Czy sprzedający może sprzedać mieszkanie innej osobie mimo wpisanego roszczenia?
Formalnie może dojść do sprzedaży, ale kolejny kupujący musi liczyć się ze skutkami wcześniej ujawnionego roszczenia. Nie jest to więc standardowa sprzedaż „wolnej” prawnie nieruchomości.
6. Czy druga sprzedaż jest automatycznie nieważna?
Nie. Sam wcześniejszy wpis roszczenia nie powoduje automatycznej nieważności kolejnej umowy sprzedaży. Problem polega na rozszerzonej skuteczności roszczenia wobec później nabytych praw.
7. Czy bank udzieli kredytu na nieruchomość z wpisanym roszczeniem?
Zależy to od treści wpisu, warunków transakcji oraz procedur danego banku. Nie można przyjąć automatycznie, że każdy bank odmówi finansowania, ale taki wpis będzie wymagał analizy i może stać się przeszkodą w uruchomieniu kredytu.
8. Czy brak kredytu kupującego automatycznie usuwa roszczenie?
Nie. Odmowa finansowania przez bank nie powoduje automatycznego wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.
9. Jak wykreślić roszczenie z księgi wieczystej?
Potrzebny jest odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego i dokument stanowiący podstawę wykreślenia – w zależności od sytuacji może nim być m.in. odpowiednia zgoda uprawnionego, orzeczenie sądu albo podstawa wynikająca z art. 19 ustawy.
10. Czy wpis roszczenia znika automatycznie po roku?
Nie. Upływ roku nie powoduje automatycznego usunięcia wpisu. W określonych w art. 19 przypadkach właściciel może po upływie tego okresu zażądać wykreślenia roszczenia.
11. Co jeśli kupujący przed upływem roku wystąpi do sądu?
Jeżeli uprawniony wykaże przed upływem roku, że wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa, zastosowanie ma szczególna regulacja art. 19 ust. 2. Wpis nie będzie mógł być traktowany tak, jak gdyby kupujący przez rok nie podjął żadnych działań.
12. Co lepiej chroni kupującego – zadatek czy wpis roszczenia?
To różne instrumenty. Zadatek zabezpiecza przede wszystkim finansowe konsekwencje niewykonania umowy, natomiast wpis roszczenia wzmacnia ochronę prawa dotyczącego konkretnej nieruchomości.
13. Czy trzeba stosować jednocześnie zadatek i wpis roszczenia?
Nie. W niektórych transakcjach ma to uzasadnienie, w innych wystarczające będzie jedno zabezpieczenie. Decyzja powinna zależeć od rzeczywistego ryzyka transakcji.
14. Czy wpis roszczenia jest ryzykowny przy transakcji wiązanej?
Może być szczególnie istotnym ryzykiem dla sprzedającego. Jeżeli pierwsza sprzedaż nie dojdzie do skutku i wpis pozostanie w KW, może to uniemożliwić szybkie znalezienie kolejnego kupującego, a przez to zagrozić zakupowi następnej nieruchomości.
15. Gdzie można sprawdzić wpis roszczenia?
Księgę wieczystą można bezpłatnie sprawdzić w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Potrzebny jest pełny numer księgi. Roszczeń należy szukać przede wszystkim w dziale III.
Źródła prawne
Przy przygotowaniu i aktualizacji artykułu wykorzystano przede wszystkim:
Ustawę o księgach wieczystych i hipotece – aktualny tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 1066
Kodeks cywilny – aktualny tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 795
Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości
Formularze dotyczące ksiąg wieczystych – Ministerstwo Sprawiedliwości
BZM Nieruchomości – sprawdzamy stan prawny przed sprzedażą
Przy sprzedaży nieruchomości samo znalezienie kupującego nie wystarcza. Szczególne znaczenie mają dokumenty, treść księgi wieczystej, sposób finansowania, warunki umowy przedwstępnej oraz właściwe zabezpieczenie obu stron.
W BZM Nieruchomości przed zawarciem transakcji analizujemy dokumentację nieruchomości i zwracamy uwagę na wpisy, wzmianki, hipoteki, roszczenia i inne elementy, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo sprzedaży.
Więcej o obsłudze sprzedaży: Sprzedaż nieruchomości Poznań – BZM.
Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
Licencja nr 6013
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
tel. 61-8729-376
biuro@bzm.pl
Śledz nas też na Facebooku!
Artykuł ma charakter informacyjny. Konkretna sytuacja prawna może wymagać indywidualnej analizy dokumentów oraz konsultacji z notariuszem, radcą prawnym lub adwokatem.
