Dobre biuro nieruchomości w Poznaniu powinno nie tylko znaleźć kupującego lub odpowiednią nieruchomość. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić doświadczenie osoby prowadzącej transakcję, zakres świadczonych usług, ubezpieczenie OC, sposób ustalania ceny, analizę dokumentów, marketing, negocjacje oraz to, kto będzie odpowiadał za przygotowanie transakcji do aktu notarialnego.
Wybór pośrednika ma szczególne znaczenie przy sprzedaży nieruchomości w Poznaniu. Błędy dotyczące ceny, dokumentów albo warunków umowy przedwstępnej mogą nie tylko wydłużyć sprzedaż, ale w niektórych przypadkach skomplikować całą transakcję.
Dlatego zamiast kierować się wyłącznie wysokością prowizji, liczbą ofert na stronie internetowej czy reklamowym hasłem „najlepsze biuro nieruchomości”, warto sprawdzić kilka konkretnych rzeczy.
1. Sprawdź doświadczenie osoby, która rzeczywiście będzie prowadzić Twoją transakcję
Pierwsze pytanie nie powinno brzmieć:
„Od ilu lat istnieje firma?”
Znacznie ważniejsze jest:
„Kto konkretnie będzie prowadził moją sprzedaż i jakie ma doświadczenie?”
Duża marka nie zawsze oznacza, że klientem zajmuje się najbardziej doświadczona osoba w zespole.
Warto zapytać m.in.:
- ile lat pośrednik pracuje na rynku nieruchomości,
- czy prowadził wcześniej podobne transakcje,
- czy zna lokalny rynek,
- kto będzie odpowiadał za kontakt z kupującymi,
- kto będzie analizował dokumenty,
- czy ta sama osoba będzie uczestniczyła w transakcji do aktu notarialnego.
Szczególne znaczenie ma doświadczenie przy bardziej skomplikowanych sprawach, takich jak:
- sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku,
- sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym,
- sprzedaż nieruchomości należącej do kilku współwłaścicieli,
- sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika,
- sprzedaż mieszkania należącego do osoby małoletniej,
- sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa bez założonej księgi wieczystej,
- nieruchomość obciążona hipoteką, służebnością lub innymi prawami.
W takich przypadkach doświadczenie z podobnych transakcji jest często ważniejsze niż sama liczba ofert wystawionych przez biuro.
2. Sprawdź, czy pośrednik posiada ubezpieczenie OC
Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem.
Kopia aktualnego dokumentu ubezpieczenia powinna stanowić załącznik do umowy pośrednictwa.
Podstawę prawną można sprawdzić w ustawie o gospodarce nieruchomościami – aktualny tekst jednolity.
Ubezpieczenie nie zastępuje doświadczenia ani prawidłowej organizacji transakcji, ale jest jednym z podstawowych elementów, które warto zweryfikować przed podpisaniem umowy.
3. Nie kieruj się wyłącznie informacją o „licencji pośrednika”
Obecnie wykonywanie działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami nie jest uzależnione od posiadania dawnej państwowej licencji zawodowej.
Na rynku działają jednak osoby posiadające wcześniejsze licencje zawodowe lub licencje nadawane przez organizacje branżowe.
Taka licencja może potwierdzać doświadczenie i kwalifikacje konkretnej osoby, ale nie powinna być jedynym kryterium wyboru biura.
Warto sprawdzić łącznie:
- doświadczenie,
- ubezpieczenie OC,
- zakres umowy,
- sposób prowadzenia transakcji,
- wiedzę dotyczącą lokalnego rynku,
- sposób analizy dokumentów,
- opinie klientów,
- doświadczenie w podobnych sprawach.
4. Zapytaj, jak biuro ustala cenę nieruchomości
To jeden z najważniejszych elementów całej sprzedaży.
Niepokojącym sygnałem powinno być bezkrytyczne zaakceptowanie każdej ceny zaproponowanej przez właściciela tylko po to, żeby podpisał umowę z biurem.
Podobnie ostrożnie warto podchodzić do wyceny opartej wyłącznie na kilku aktywnych ogłoszeniach znalezionych w internecie.
Cena ofertowa nie jest tym samym co wartość nieruchomości ani cena, po której podobne lokale rzeczywiście zostały sprzedane.
Przy ustalaniu ceny należy uwzględnić m.in.:
- lokalizację,
- powierzchnię,
- piętro,
- układ mieszkania,
- stan techniczny,
- standard wykończenia,
- balkon lub taras,
- windę,
- stan budynku,
- formę własności,
- sytuację prawną,
- miejsce postojowe,
- aktualną podaż i popyt,
- konkurencyjne nieruchomości dostępne na rynku.
W BZM dodatkowym zapleczem zespołu jest rzeczoznawca majątkowy.
Przeczytaj: Biuro nieruchomości z rzeczoznawcą majątkowym – co daje przy sprzedaży?
Jeżeli potrzebne jest profesjonalne określenie wartości nieruchomości, zobacz również: Wycena nieruchomości Poznań.
Uprawnienia rzeczoznawcy można zweryfikować w oficjalnym Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.
5. Dowiedz się, co biuro sprawdza przed rozpoczęciem sprzedaży
Dobre przygotowanie sprzedaży zaczyna się przed publikacją ogłoszenia.
Biuro powinno ustalić przede wszystkim:
- kto jest właścicielem nieruchomości,
- na jakiej podstawie została ona nabyta,
- czy nieruchomość ma księgę wieczystą,
- czy w księdze znajdują się hipoteki, służebności lub roszczenia,
- czy występuje współwłasność,
- czy nieruchomość pochodzi ze spadku,
- czy do sprzedaży potrzebna będzie zgoda sądu lub innego organu,
- jakie dokumenty trzeba uzyskać przed aktem notarialnym.
Więcej opisujemy w poradniku: Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem lub sprzedażą?
Samą treść księgi wieczystej można bezpłatnie sprawdzić w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości.
Trzeba jednak pamiętać, że nie każdy problem musi być oczywisty wyłącznie na podstawie aktualnej treści KW. W określonych sytuacjach warto również sprawdzić akta księgi wieczystej.
6. Sprawdź dokładny zakres umowy z biurem
Przed podpisaniem umowy warto wiedzieć, za co dokładnie płacisz prowizję.
Zakres czynności pośrednika powinien wynikać z umowy pośrednictwa.
Zapytaj, czy usługa obejmuje:
- przygotowanie nieruchomości do sprzedaży,
- analizę dokumentów,
- przygotowanie ogłoszenia,
- profesjonalne zdjęcia,
- publikację na portalach,
- promocję oferty,
- kontakt z zainteresowanymi,
- organizację prezentacji,
- negocjacje,
- przygotowanie dokumentów do sprzedaży,
- współpracę z notariuszem,
- przygotowanie transakcji,
- obecność przy akcie notarialnym,
- protokół przekazania nieruchomości.
Właściciel powinien dokładnie wiedzieć, które czynności wykona pośrednik, a które pozostają po jego stronie.
7. Sprawdź, jak biuro promuje nieruchomości
Samo umieszczenie ogłoszenia na portalu nie jest jeszcze strategią sprzedaży.
Dobrze przygotowana oferta powinna zawierać:
- odpowiednio wykonane zdjęcia,
- konkretny tytuł,
- opis pokazujący najważniejsze zalety,
- prawidłowe parametry nieruchomości,
- opis lokalizacji,
- rzut mieszkania, jeżeli jest dostępny,
- najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości,
- jasne zasady sprzedaży.
Zobacz poradnik BZM: Jak napisać ogłoszenie sprzedaży mieszkania?
Warto zapytać pośrednika:
„Co dokładnie zrobicie z moją ofertą po podpisaniu umowy?”
Jeżeli odpowiedź ogranicza się wyłącznie do „wrzucimy ją na portale”, warto dopytać o całą strategię.
8. Zapytaj, w jaki sposób weryfikowani są kupujący
Duża liczba telefonów nie zawsze oznacza dobrą sprzedaż.
Istotne jest również ustalenie, czy zainteresowany:
- rzeczywiście szuka takiej nieruchomości,
- zna cenę i warunki sprzedaży,
- posiada środki własne,
- zamierza finansować zakup kredytem,
- ma możliwość uzyskania finansowania,
- jest gotowy zawrzeć umowę w terminie oczekiwanym przez sprzedającego.
Przy zakupie finansowanym kredytem szczególnego znaczenia nabierają warunki umowy przedwstępnej oraz prawidłowe określenie konsekwencji problemów z finansowaniem.
Jeżeli nieruchomość jest już obciążona hipoteką, warto znać również zasady sprzedaży lub zakupu mieszkania z hipoteką.
Nie każda osoba oglądająca mieszkanie jest realnie przygotowana do jego zakupu.
9. Sprawdź, jak biuro prowadzi negocjacje
Dobry pośrednik nie powinien sprowadzać negocjacji wyłącznie do przekazywania właścicielowi kolejnych propozycji obniżenia ceny.
Najpierw warto ustalić:
- sytuację kupującego,
- sposób finansowania,
- oczekiwany termin sprzedaży,
- termin wydania nieruchomości,
- sytuację sprzedającego,
- pozostałe elementy transakcji mogące być przedmiotem negocjacji.
Cena jest tylko jednym z warunków sprzedaży.
Dla sprzedającego równie ważne mogą być:
- szybka zapłata,
- źródło finansowania,
- brak uzależnienia transakcji od sprzedaży innej nieruchomości,
- określony termin aktu,
- późniejsze wydanie lokalu,
- sposób zapłaty ceny.
Dobra negocjacja powinna więc obejmować całość warunków transakcji, a nie wyłącznie cenę.
10. Sprawdź, czy biuro prowadzi transakcję aż do wydania nieruchomości
Znalezienie kupującego nie oznacza zakończenia sprzedaży.
Pomiędzy zaakceptowaniem oferty a przekazaniem kluczy może być konieczne:
- ustalenie warunków sprzedaży,
- przygotowanie umowy przedwstępnej,
- zebranie dokumentów,
- uzyskanie potrzebnych zaświadczeń,
- współpraca z bankiem,
- ustalenie treści i terminu aktu notarialnego,
- prawidłowe rozliczenie ceny,
- przygotowanie dokumentów dotyczących hipoteki,
- przekazanie nieruchomości,
- sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego.
Warto więc zapytać:
„Na którym etapie kończy się obsługa biura?”
Cały proces opisujemy szerzej w poradniku Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie w Poznaniu?.
Biuro nieruchomości czy samodzielna sprzedaż?
Właściciel może sprzedać nieruchomość samodzielnie.
Pośrednik może być szczególnie przydatny, gdy właściciel:
- nie zna aktualnego rynku,
- nie wie, jak prawidłowo ustalić cenę,
- nie ma czasu na obsługę telefonów i prezentacji,
- mieszka w innym mieście lub za granicą,
- sprzedaje nieruchomość o bardziej skomplikowanym stanie prawnym,
- nie ma doświadczenia w negocjacjach,
- chce ograniczyć liczbę czynności związanych z organizacją transakcji.
Jeżeli właściciel mieszka za granicą lub nie może osobiście uczestniczyć w sprzedaży, pomocny może być poradnik: Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika – jaka forma pełnomocnictwa jest potrzebna?
Warto jednak pamiętać, że samo zatrudnienie pośrednika nie eliminuje wszystkich ryzyk. Znaczenie ma jakość pracy konkretnej osoby oraz rzeczywisty zakres obsługi.
Czy lokalna znajomość Poznania ma znaczenie?
Tak, szczególnie przy ustalaniu ceny i sposobu prezentacji nieruchomości.
Rynek mieszkaniowy w Poznaniu jest bardzo zróżnicowany.
Inaczej może wyglądać sprzedaż mieszkania:
- na Ratajach,
- na Winogradach,
- na Piątkowie,
- na Jeżycach,
- na Grunwaldzie,
- na Wildzie,
- w centrum,
- na Naramowicach.
Znaczenie może mieć nawet konkretne osiedle, ulica, rodzaj budynku czy położenie względem komunikacji, szkół i terenów zielonych.
Dobrym przykładem znaczenia lokalnej wiedzy są nieruchomości w zasobach konkretnych spółdzielni. Zobacz poradnik BZM dotyczący sprzedaży mieszkania w zasobach SM „Osiedle Młodych” w Poznaniu.
Pośrednik działający lokalnie powinien wiedzieć nie tylko, jakie ceny widoczne są w ogłoszeniach, ale również jakie cechy są szczególnie cenione przez kupujących w danej części miasta.
Czy dobre biuro nieruchomości powinno mieć dużo ofert?
Nie musi.
Liczba ogłoszeń nie świadczy automatycznie o jakości obsługi.
Biuro prowadzące dużą liczbę ofert może mieć dużą skalę działania, ale dla właściciela ważniejsze powinno być:
- kto będzie prowadził jego nieruchomość,
- ile czasu zostanie poświęcone konkretnej ofercie,
- jak wygląda kontakt,
- w jaki sposób nieruchomość będzie promowana,
- jak biuro przygotowuje transakcję.
Warto więc oceniać przede wszystkim jakość i zakres obsługi, a nie samą liczbę ofert.
Czy najtańsza prowizja oznacza najlepsze biuro?
Nie.
Cena usługi jest ważna, ale powinna być oceniana razem z jej zakresem.
Różnica w prowizji może wynikać m.in. z tego, czy biuro zapewnia:
- przygotowanie oferty,
- zdjęcia,
- promocję,
- analizę dokumentów,
- prowadzenie prezentacji,
- obsługę negocjacji,
- przygotowanie sprzedaży,
- współpracę z notariuszem,
- koordynację transakcji aż do wydania mieszkania.
Przy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych błędnie określona cena sprzedaży może mieć większy wpływ finansowy niż różnica pomiędzy prowizjami kilku biur.
Dlatego pytanie powinno brzmieć nie tylko:
„Ile kosztuje usługa?”
ale przede wszystkim:
„Co dokładnie otrzymuję w tej cenie?”
Jakich sygnałów ostrzegawczych szukać przy wyborze biura?
Ostrożność warto zachować, jeżeli pośrednik:
- obiecuje sprzedaż za konkretną cenę bez wcześniejszej analizy nieruchomości,
- mówi o „gwarantowanej sprzedaży”,
- nie chce jasno określić zakresu swoich obowiązków,
- nie analizuje dokumentów przed rozpoczęciem sprzedaży,
- opiera cenę wyłącznie na aktywnych ogłoszeniach,
- nie potrafi wyjaśnić swojej strategii sprzedaży,
- wywiera presję na natychmiastowe podpisanie umowy,
- nie informuje jasno o prowizji i warunkach współpracy.
Profesjonalny pośrednik powinien również potrafić powiedzieć właścicielowi coś, czego ten niekoniecznie chce usłyszeć – np. że oczekiwana cena jest zbyt wysoka albo przed rozpoczęciem sprzedaży trzeba najpierw uporządkować dokumenty.
Dlaczego doświadczenie w trudniejszych transakcjach ma znaczenie?
Większość standardowych sprzedaży przebiega bez większych problemów.
Doświadczenie pośrednika staje się szczególnie istotne wtedy, gdy pojawia się nietypowa sytuacja.
Może dotyczyć ona np.:
- sprzedaży nieruchomości ze spadku,
- hipoteki,
- sprzedaży przez pełnomocnika,
- sprzedaży nieruchomości należącej do małoletniego,
- współwłasności,
- rozwodu i podziału majątku,
- sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa bez księgi wieczystej,
- transakcji wiązanej,
- zamiany mieszkania.
Jeżeli problem dotyczy byłych małżonków, zobacz także: Jak sprzedać mieszkanie po rozwodzie?
W takich sytuacjach znaczenie ma nie tylko znalezienie kupującego, ale przede wszystkim prawidłowe ustalenie kolejności czynności i dokumentów potrzebnych do sprzedaży.
Dlaczego warto skorzystać z usług BZM Nieruchomości?
BZM Nieruchomości działa na rynku poznańskim od ponad 25 lat.
Zespół zajmuje się zarówno standardowymi sprzedażami mieszkań, domów i działek, jak również transakcjami wymagającymi dodatkowego przygotowania, m.in.:
- sprzedażą nieruchomości ze spadku,
- sprzedażą mieszkań z kredytem hipotecznym,
- sprzedażą przez pełnomocnika,
- sprzedażą nieruchomości należących do małoletnich,
- transakcjami wiązanymi,
- zamianą mieszkań,
- przygotowaniem dokumentów potrzebnych do sprzedaży.
Istotnym elementem BZM jest również połączenie doświadczenia pośrednika w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawcy majątkowego.
Pozwala to spojrzeć na nieruchomość z dwóch różnych perspektyw:
- transakcyjnej – jak przygotować i przeprowadzić sprzedaż,
- wartościowej – jakie czynniki mają wpływ na wartość nieruchomości.
Nie oznacza to, że każda sprzedaż wymaga sporządzania operatu szacunkowego.
Takie zaplecze jest jednak szczególnie przydatne, gdy nieruchomość jest nietypowa, trudno określić jej realny poziom cenowy albo sytuacja wymaga profesjonalnego określenia wartości.
Dowiedz się więcej o wycenie nieruchomości w Poznaniu oraz o sprzedaży nieruchomości z BZM.
FAQ – jak wybrać dobre biuro nieruchomości w Poznaniu?
Jak sprawdzić dobre biuro nieruchomości w Poznaniu?
Sprawdź przede wszystkim doświadczenie osoby prowadzącej transakcję, ubezpieczenie OC, opinie klientów, zakres umowy, sposób ustalania ceny nieruchomości, sposób analizy dokumentów oraz to, czy biuro prowadzi transakcję aż do aktu notarialnego i wydania nieruchomości.
Czy pośrednik nieruchomości musi posiadać licencję?
Nie obowiązuje obecnie dawna państwowa licencja zawodowa pośrednika jako warunek wykonywania działalności. Na rynku działają jednak osoby posiadające wcześniejsze lub branżowe licencje, które mogą potwierdzać ich kwalifikacje i doświadczenie.
Czy pośrednik nieruchomości musi mieć OC?
Tak. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem. Aktualne przepisy można sprawdzić w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Jak sprawdzić opinie o biurze nieruchomości?
Warto sprawdzić m.in. opinie w Profilu Firmy w Google, ale decyzji nie należy opierać wyłącznie na średniej ocenie. Szczególnie wartościowe są szczegółowe recenzje opisujące rzeczywisty przebieg współpracy i sposób rozwiązania konkretnych problemów.
Czy warto wybrać lokalne biuro nieruchomości w Poznaniu?
Tak. Lokalna znajomość rynku może pomóc przy ustalaniu strategii ceny i prezentowaniu atutów nieruchomości. Pośrednik powinien znać nie tylko średnie ceny w Poznaniu, ale także różnice pomiędzy dzielnicami, osiedlami i rodzajami zabudowy.
Czy biuro nieruchomości ustala cenę mieszkania?
Pośrednik może przygotować analizę rynku i zaproponować strategię cenową, ale ostateczną decyzję dotyczącą ceny ofertowej podejmuje właściciel. Profesjonalne określanie wartości nieruchomości należy natomiast do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego.
Czy biuro powinno sprawdzić księgę wieczystą przed sprzedażą?
Analiza księgi wieczystej i dokumentów dotyczących nieruchomości powinna należeć do podstawowych elementów przygotowania transakcji. Księgę można sprawdzić bezpłatnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Czy warto podpisać umowę na wyłączność?
Umowa na wyłączność może ułatwić prowadzenie jednej spójnej strategii sprzedaży i jasno określić odpowiedzialność konkretnego biura za ofertę. Przed jej podpisaniem należy jednak dokładnie sprawdzić zakres obowiązków pośrednika, czas trwania umowy, wynagrodzenie i zasady jej rozwiązania.
Ile kosztuje biuro nieruchomości w Poznaniu?
Wynagrodzenie zależy od konkretnego biura, rodzaju nieruchomości i zakresu świadczonych usług. Porównując oferty, warto sprawdzać nie tylko wysokość prowizji, ale przede wszystkim to, jakie czynności są objęte wynagrodzeniem.
Czy biuro może pomóc w sprzedaży trudnej nieruchomości?
Tak, ale warto wybrać pośrednika mającego doświadczenie w podobnych przypadkach. Sprzedaż nieruchomości ze spadku, z hipoteką, przez pełnomocnika czy należącej do osoby małoletniej może wymagać dodatkowych dokumentów oraz odpowiedniego zaplanowania całej transakcji.
Podsumowanie – jakie biuro nieruchomości wybrać?
Dobre biuro nieruchomości powinno przede wszystkim jasno wyjaśnić, co zrobi przed wystawieniem nieruchomości, jak ustali strategię ceny, w jaki sposób będzie promować ofertę, jak zweryfikuje dokumenty i kupującego oraz kto będzie odpowiedzialny za przeprowadzenie transakcji do końca.
Przy wyborze biura nieruchomości w Poznaniu warto więc zweryfikować doświadczenie konkretnego pośrednika, ubezpieczenie OC, zakres umowy, sposób ustalania ceny, analizę dokumentów, marketing, sposób prowadzenia prezentacji, weryfikację kupujących, negocjacje oraz obsługę aż do aktu i wydania nieruchomości.
Dopiero później warto porównywać wysokość prowizji.
W przypadku sprzedaży nieruchomości jakość przygotowania transakcji może mieć znacznie większe znaczenie niż różnica w cenie usług dwóch biur.
Zobacz również:
- Sprzedaż nieruchomości Poznań
- Wycena nieruchomości Poznań
- Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie w Poznaniu?
- Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?
- Baza Wiedzy BZM
Oficjalne źródła
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity
- Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości
- Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych
Katarzyna Berus
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
Licencja nr 6013
BZM – Biuro Nieruchomości Poznań
tel. 61-8729-376
biuro@bzm.pl
